PROPRIETA’ PER PIANI: NOVITA’ ED EVOLUZIONI NORMATIVE

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In occasione della sua Assemblea Generale 2022 svoltasi a Locarno, SVIT Ticino ha organizzato un pomeriggio di studio su di un tema di particolare interesse, quello della proprietà per piani, interessato da rilevanti trasformazioni normative e di mercato. Relatore è stato uno dei massimi specialisti della materia, il Prof. Amédéo Wermelinger, docente all’Università di Neuchâtel.

Come ha rilevato aprendo i lavori, Giuseppe Arrigoni, Presidente di SVIT Ticino, il “clima” che caratterizza il settore è mutato attraverso il tempo: la concordia, le buone relazioni, lo spirito di cooperazione hanno ceduto sovente il posto a tensioni, confronti accesi, motivi di contenzioso, ed il compito dell’amministratore di condominio è oggi molto più difficile.

Ed alcune recenti evoluzioni, su cui si è soffermato il Prof. Wermelinger, lo rendono ancora più complesso.

È il caso sempre più diffuso delle locazioni, solitamente di breve periodo, attuate attraverso piattaforme del tipo Airbnb e simili, figlie di quella “sharing economy” che favorisce la condivisione piuttosto che il possesso e che trova attuazione anche in altri ambiti, come dimostrano i casi Uber, Lift, Ola, WeWork, …, spesso oggetto di contenzioso e problemi legali. Basta una piattaforma digitale ed un’app sullo smartphone ed il gioco è fatto! Nell’ottica del rapporto “peer-to-peer”, il promotore di queste iniziative commerciali, molto redditizie in termini finanziari, si ritiene sollevato da qualsiasi responsabilità, in quanto mero intermediario, ma in alcuni casi portati all’attenzione dei tribunali, le cose sono apparse diverse e, come ha indicato Wermelinger, la “società comincia a difendersi da queste formule”.

Nel caso dei condomini i locali sono affittati sovente a gruppi di giovani che, con il loro comportamento, recano disturbo ai vicini e danno alle infrastrutture, creano problemi che possono avere ripercussioni pesanti. La formula ha di fatto portato alla “desertificazione” del centro urbano di Berlino e di altre città. D’altro canto vi sono coloro che acquistano appartamenti con lo scopo specifico di affittarli con tali formule, ma il condominio può intervenire.

A parte le norme di diritto pubblico, Wermelinger ha illustrato le vie che possono essere seguite ed i risultati che si possono ottenere, più facili per gli immobili di abitazione primaria, soprattutto se di pregio, piuttosto che secondaria, e posti comunque in zone turistiche. La prima istanza rimane l’amministratore, quindi l’assemblea e, come extrema ratio, il tribunale, essendo tuttavia consci dei tempi e delle spese che la procedura comporta. Nei casi più gravi il proprietario, che è comunque responsabile del comportamento degli inquilini, può essere escluso dall’assemblea condominiale. È stata ricordata una norma cantonale ticinese che impone comunque la segnalazione degli appartamenti affittati a più di cinque persone.

Un altro tema spinoso affrontato dal Prof. Wermelinger, ed a cui gli amministratori debbono prestare una particolare attenzione, è quella delle diverse maggioranze necessarie per assumere le diverse decisioni, al di là di quanto la normativa dispone differenziando le maggioranze imperative da quelle dispositive. La questione è complessa perché, anche su questo tema, come ha sottolineato il relatore, il Tribunale Federale non si è espresso chiaramente, giungendo perfino, in alcune occasioni, ad emanare sentenze che contrastano con la logica.

In caso, ad esempio, del risanamento di un immobile che può riguardare il rifacimento della facciata, il tetto, l’impianto di riscaldamento, quale maggioranza applicare ? Entrano in gioco vari fattori, dall’urgenza e la necessità all’impegno finanziario da sostenere, fino a criteri anche un poco curiosi, come quello secondo cui un miglioramento su parti comuni che reca beneficio ad un solo condomino è da ritenersi comunque “lussuoso”. È stato citato il caso di una signora ginevrina che, abitando al terzo piano di un edificio privo di ascensore, non poteva più camminare: l’adozione di un ascensore od anche solo di un “elevatore” lungo le scale ha suscitato l’opposizione di un architetto in quanto ciò avrebbe “guastato” l’estetica delle parti comuni. Casi limite che poi trovano per lo più soluzione, ma che dimostrano come gli accordi siano oggi difficili, in un mondo in cui domina la contestazione ed il buon senso, lo spirito di cortesia e di buon vicinato si perde spesso per strada.

Nella relazione è stato anche contemplato il caso diverso delle maggioranze per “teste” e per “quote”, cioè millesimi di proprietà, ricordando anche come, in caso di proprietà collettiva di un appartamento, ad esempio a seguito di una procedura ereditaria, i comproprietari debbano trovare un accordo comune espresso poi da chi li rappresenta in assemblea.

L’importante, ha sottolineato Wermelinger, è che l’amministratore giunga ben preparato all’assemblea, avendo chiaro il tipo di maggioranza necessario per le decisioni che dovranno essere prese, e le comunichi in modo chiaro agli intervenuti.

Un tema particolare si ricollega al Covid. Infatti, a seguito della pandemia, sono state autorizzate le assemblee a distanza, cioè con mezzi elettronici, quali Zoom e simili, fino al dicembre 2023. Poiché il nuovo diritto della società anonima prevede le assemblee con questa modalità, anche quelle condominiali potrebbero continuare a svolgersi a distanza anche oltre la data di scadenza.

Ultimo tema trattato, ma non certo per importanza, quello della protezione dei dati personali, alla luce della General Data Protection Regulation (GDPR) europea che ha condotto alla modifica della LPD che entrerà in vigore al primo settembre 2023.

La privacy è una necessità e un diritto, anche se intelligenza artificiale, digitalizzazione ed estensione delle banche dati di fatto la violano continuamente ed in modo sempre più massiccio.

Anche in ambito condominiale sono raccolti e gestiti dati sensibili: si pensi a quelli biometrici che possono essere usati per l’accesso ai locali, fino al “profiling” vero e proprio delle persone.

Tutti questi dati, e solo quelli necessari, andranno conservati con cura, utilizzati in modo limitato e disponibili per il cliente che voglia accedere ad essi. In caso di hackering i titolari vanno prontamente informati e, per chi sgarra, sono previste pene molto pesanti, fino a 250.000 franchi.

Oltre alla domotica diffusa, all’Internet delle cose, ai telecomandi a lunga distanza, agli accessi biometrici, un impiego sempre più presente è quello della videosorveglianza, il cui uso non accurato può avere conseguenze civili e perfino penali, anche se in realtà serve spesso a sventare atti di vandalismo ed azioni criminose.

La videosorveglianza è responsabilità del proprietario dell’unità se circoscritta alla sua area, e della comunione se riguarda le parti comuni. Il pubblico va informato della sua presenza e l’area ripresa deve comunque risultare circoscritta. Insomma, la funzione di amministratore condominiale, già ardua, si profila ancora più complessa ed insidiosa per il futuro.