Spese accessorie: cosa bisogna pagare

Si definiscono spese accessorie i costi che derivano direttamente dall’utilizzo di un immobile. In applicazione all’Art. 257 del Codice delle Obbligazioni queste possono essere addebitate solo se espressamente pattuite. Vediamo dunque quali sono e come devono esser indicate le spese, le modalità di pagamento e come comportarsi in caso di contestazione, nonché cosa succede in caso di sfitto e a chi rivolgersi in caso di difficoltà.

Intanto è bene saper distinguere le spese accessorie dalle spese di manutenzione: le prime possono costituire un onere per l’inquilino, mentre le seconde sono a carico del locatore. Le spese accessorie devono essere dettagliate nel contratto, se queste vengono indicate come «altri costi di gestione» o «altri costi generali» l’inquilino non è tenuto a pagarle! È possibile consultare un elenco dettagliato, al punto 14. delle Condizioni generali Catef. Per quanto riguarda le revisioni periodiche di impianti, queste possono rientrare tra le spese accessorie solo se il controllo avviene con una certa periodicità e l’abbonamento non contiene coperture per costi di riparazione o sostituzione di pezzi.

Ma arriviamo al tema più discusso, quali spese non possono essere addebitate all’inquilino? Le imposte immobiliari, i premi assicurativi dell’immobile, gli oneri fondiari, le tasse di allacciamento alle canalizzazioni e quelle per la manutenzione di strade e marciapiedi sono a carico del proprietario.

Per quanto riguarda le modalità di pagamento, le parti sono libere di scegliere tra: la convenzione di un acconto mensile da versare al locatore cui farà seguito il conguaglio annuale, un importo a forfait o un pagamento diretto delle fatture (usato specialmente per case unifamiliari).

Cosa succede se le spese effettive sono più alte dell’importo stabilito nel contratto a titolo di acconto? L’inquilino ha diritto di visionare i documenti giustificativi originali (entro 20 giorni dalla notifica, in caso di contratto Catef). Se dal controllo emerge che il locatore ha addebitato costi effettivamente sostenuti, l’inquilino è tenuto a pagare a titolo di conguaglio, nonostante l’importo superi quanto previsto dal contratto. La decisione è stata presa in una sentenza dal Tribunale Federale del 2005.

In caso di forfait per le spese, il locatore può imporre un aumento? No, il locatore non può modificare la cifra forfettaria pattuita, anche se inferiore ai costi effettivi. Lo stesso vale anche nel caso opposto, ovvero quando il locatore ha concordato una cifra forfettaria superiore. L’inquilino non può chiedere nessun rimborso.

In caso di sfitto, chi paga? In caso di alloggi sfitti le relative spese di riscaldamento, di illuminazione e d’acqua vengono addebitate al locatore, in funzione nell’art. 7 OLAL. Le altre spese accessorie sono addebitate su tutti gli appartamenti (locati e sfitti), conformemente alle modalità di riparto convenute.

Nell’eventualità di conflitti, in primo luogo consigliamo di provare a confrontarsi apertamente con il proprietario per raggiungere un compromesso. Nei casi più complessi ricordiamo che è possibile rivolgersi all’Associazione Svizzera Inquilini. La procedura è gratuita. Se le spese accessorie diventano davvero insostenibili, è forse giunto il momento di guardarsi intorno e cercare una nuova abitazione che offra delle condizioni più vantaggiose.