C’è chi lo vuole grande e chi lo desidera piccolo
Più di un quarto degli affittuari in Svizzera ha intenzione di traslocare nei prossimi 12 mesi. Il motivo principale: la necessità di un appartamento più grande. Un’analisi di Comparis e Innofact mostra un importante divario tra i prezzi offerti e la disponibilità a pagare per gli appartamenti di 4 e più locali. In questo contesto si rileva una forte richiesta di abitazioni convenienti rispetto all’eccesso dell’offerta di immobili costosi. «L’attuale mercato immobiliare non risponde soprattutto alle necessità delle famiglie», avverte l’esperto immobiliare di Comparis Frédéric Papp.
La fase dei bassi tassi di interesse iniziata con la crisi finanziaria del 2008 ha reso più interessante abitare in un appartamento o una casa di proprietà. Tuttavia, la Svizzera è e rimane un Paese di affittuari: infatti, oltre il 60% della popolazione svizzera abita in affitto. Comparis, il maggiore mercato immobiliare online della Svizzera, analizza quindi ogni anno insieme all’istituto di ricerca di mercato Innofact il mercato svizzero degli immobili in affitto.
Rischio di crescente eccesso di offerta di appartamenti grandi e costosi
Più di un quarto degli affittuari in Svizzera ha intenzione di traslocare nei prossimi 12 mesi. Esiste tuttavia un grande divario tra i desideri e le aspettative di chi cerca un appartamento e l’offerta sul mercato degli immobili in affitto. Per prima cosa Comparis ha esaminato il comportamento di ricerca di coloro che cercano un’abitazione in affitto in Svizzera. A tal fine, tra luglio 2018 e luglio 2019 sono stati analizzati circa 300 mila annunci immobiliari pubblicati su comparis.ch e 1,9 milioni di ricerche effettuate sulla stessa piattaforma.
Le risposte evidenziano che, sulla base del numero di alloggi offerti, gli appartamenti di grandi dimensioni (a partire da 4 locali) vengono cercati con maggiore frequenza rispetto a quelli di media grandezza (da 3 a 3,5 locali). Per gli appartamenti di grandi dimensioni il numero delle ricerche effettuate per ciascuna inserzione è di quasi il 40% superiore a quello relativo alle inserzioni degli appartamenti di media grandezza. Il numero delle ricerche per inserzione è inoltre particolarmente elevato per gli appartamenti di 5 o 5,5 locali: l’88% in più rispetto agli appartamenti di media grandezza. L’eccedenza di ricerche di grandi appartamenti è confermata anche dai risultati del sondaggio rappresentativo sulla soddisfazione della situazione abitativa sul mercato degli immobili in affitto condotto nell’ambito dell’analisi. Secondo il sondaggio, infatti, un quinto degli intervistati indica come motivo principale per un trasloco la necessità di disporre di più spazio abitativo.
Appartamenti più grandi: maggiore sensibilità ai prezzi
Il problema sta nel fatto che, con un numero maggiore di locali, i prezzi in offerta e le aspettative di chi effettua una ricerca divergono sempre più. Questo è dimostrato dal quoziente del prezzo di ricerca, ottenuto dividendo il valore medio degli intervalli di prezzo indicati al momento della ricerca per il prezzo medio delle rispettive inserzioni. Per gli appartamenti di 5 o 5,5 locali il quoziente del prezzo di ricerca è inferiore del 6% a quello degli appartamenti di 3 o 3,5 locali.
«Soprattutto per le famiglie i costi per l’alloggio costituiscono una voce di spesa ricorrente e consistente rispetto al reddito complessivo dell’economia domestica. Le famiglie cercano quindi di trovare a lungo termine un appartamento adeguato al proprio budget. Presumiamo quindi che queste economie domestiche generino la maggior parte delle ricerche di grandi appartamenti. Rispetto alle abitazioni di media grandezza, per gli appartamenti di 5 o 5,5 locali viene effettuato quasi il 90% di ricerche in più per inserzione», osserva l’esperto immobiliare di Comparis Frédéric Papp, che prevede pertanto anche il rischio di un crescente eccesso di offerta di appartamenti grandi e costosi.
Appartamenti piccoli: domanda elevata e grande disponibilità a pagare di più
Un eccesso di domanda viene constatato anche per quanto riguarda gli appartamenti di 1 o 1,5 locali: rispetto alle abitazioni di medie dimensioni, in questo caso il numero di ricerche per inserzione è superiore del 55%. Per questo tipo di appartamenti il quoziente del prezzo di ricerca è superiore del 3% a quello degli appartamenti di 3 o 3,5 locali. Papp ritiene che «ciò possa essere dovuto al fatto che chi cerca un tale appartamento per ragioni di lavoro o di studio deve poterlo affittare al più presto e che quindi è meno sensibile ai prezzi.» Secondo il sondaggio le ragioni professionali rientrano tra i cinque principali motivi che inducono a traslocare. Di conseguenza, per gli appartamenti piccoli Papp non prevede alcun rischio di un numero troppo elevato di abitazioni sfitte.
Romandi più propensi a traslocare
La Svizzera romanda presenta la quota più elevata di «propensi a traslocare»: più di un terzo degli intervistati (35,5%). Una quota che nella Svizzera tedesca è inferiore (24,4%), mentre in Ticino i «propensi a traslocare» sono il 28,7%. La differenza rispetto alle due altre regioni non è tuttavia statisticamente significativa.
La ricerca di uno spazio abitativo più generoso potrebbe essere una delle ragioni per le quali nella Svizzera romanda la propensione a traslocare è più accentuata. Nelle regioni francofone lo spazio abitativo medio risultante dal nostro sondaggio è infatti di 75 metri quadrati, valore decisamente inferiore a quello rilevato nella Svizzera tedesca e in Ticino (vedi appendice). A questo si aggiunge l’aspetto economico: nelle città di Ginevra e Losanna gli affitti sono in parte molto più elevati che nelle città della Svizzera tedesca, come mostra un’analisi di Comparis pubblicata nel maggio scorso.
Giovani generazioni più mobili
L’analisi dei diversi gruppi per fasce d’età mostra che la quota dei «propensi a traslocare» è più elevata tra le persone di età compresa tra i 18 e i 29 anni e più esigua invece per i soggetti tra i 60 e i 74 anni. «Il cambio del posto di lavoro, lo studio e la formazione professionale nonché le possibilità finanziarie limitate spingono le giovani generazioni a cercare un’abitazione nel rispettivo luogo di studio o di lavoro. Un processo che, al contrario, le generazioni più anziane hanno prevalentemente già concluso e che le rende più stabili. La propensione a traslocare relativamente molto diffusa tra le persone di età compresa tra i 30 e i 44 anni (quasi un terzo degli intervistati) si spiega con la necessità di maggior spazio abitativo per i nuclei familiari in seguito alla nascita di uno o più figli», spiega Papp.
La maggior parte degli affittuari è soddisfatta
Per il 2019, il 20,4% degli intervistati si dichiara «molto soddisfatto» della propria situazione abitativa (valori da 1 = assolutamente insoddisfatto a 10 = molto soddisfatto). Un ulteriore 37,7% indica i valori di soddisfazione 9 e 8. Il 35,9% degli intervistati è più o meno soddisfatto (valori da 7 a 4), e il 6,1% degli affittuari che indica valori da 3 a 1 è insoddisfatto.
Dai dati ottenuti emerge che gli affittuari che risiedono nella Svizzera tedesca sono più felici della propria situazione abitativa rispetto a chi vive nella Romandia o in Ticino. Gli svizzeri tedeschi considerano infatti la propria situazione abitativa più soddisfacente (valori da 8 a 10) in confronto ai romandi e ai ticinesi. La valutazione di una situazione abitativa indifferente (valori da 7 a 4) è più marcata nelle regioni di lingua francese o italiana rispetto alle regioni germanofone.