«Affittare o acquistare casa, una scelta da pesare bene»

La scelta è di quelle difficili, che prima o poi tocca quasi tutti noi: è meglio acquistare o affittare un’abitazione? A giocare in questa decisione ci sono innumerevoli fattori, di tipo finanziario e personale. Ne abbiamo parlato con Daniele Mantegazzi, responsabile Economic Research della Brülhart & Partners di Lugano.

Quali sono i criteri per effettuare una scelta di acquisto o di affitto in campo abitativo?
«La decisione tra comprare e affittare una casa dipende da diversi fattori. Alcuni sono personali, come le preferenze o le motivazioni emotive, mentre altri riguardano le circostanze specifiche e le condizioni economiche, come la stabilità lavorativa, le prospettive di crescita del mercato immobiliare, e l’aspettativa di guadagno dall'investimento».

Come effettuare il calcolo per l’acquisto di un’abitazione? Di quali fattori bisogna tenere conto?
«I due criteri economici da considerare per l’acquisto di un’abitazione sono: il capitale iniziale e la sostenibilità finanziaria nel tempo. Il primo è il capitale proprio che chi acquista una casa deve possedere ed investire al momento dell’acquisto. Per la propria abitazione primaria, è richiesto il 20% del prezzo di acquisto, di cui almeno la metà deve provenire da mezzi propri “effettivi” (come risparmi, titoli, anticipi sull’eredità), mentre l’altra metà può essere finanziata tramite prelievo anticipato dalla cassa pensione (2. pilastro). Per sostenibilità finanziaria, invece, si intende la capacità a lungo termine di sostenere i costi relativi agli interessi ipotecari (quantificati con un tasso d’interesse calcolatorio pari al 5%), l’ammortamento (che può essere finanziato anche tramite il 3. pilastro) e le spese di manutenzione (pari allo 0,7-1% del prezzo della casa, a seconda dell’istituto finanziatore). La somma di queste spese non deve superare un terzo dei redditi lordi di chi acquista la casa, al netto di altri debiti esistenti».

Può fare un esempio concreto?
«Certo. Per acquistare una casa da 800 mila franchi, servono 160 mila franchi di capitale proprio (con almeno 80 mila franchi in mezzi propri “effettivi”). Inoltre, considerando degli interessi ipotetici pari a 32 mila franchi annui, un ammortamento di 7.100 franchi annui (il 3. pilastro potrebbe ridurre questo importo) e delle spese di manutenzione pari a 5.600 franchi annui, la somma dei redditi lordi di chi acquista deve essere di almeno 134.100 franchi all’anno».

Una volta fatto il calcolo, come scegliere fra opportunità di acquisto o di affitto?
«Acquistare una casa è un investimento che comporta rischi e potenziali guadagni. I principali rischi sono le variazioni del valore della casa e del tasso di interesse, mentre i guadagni possono derivare dall'aumento del valore dell'immobile e dalla maggiore stabilità e sicurezza abitativa. Per scegliere se acquistare o affittare, è utile confrontare il canone d'affitto con i costi di interessi e ammortamento, considerando che questi variano da zona a zona e mutano nel tempo. Inoltre, è anche importante confrontare i rischi e i guadagni dell'investimento immobiliare con quelli di altre forme di investimento».

Di solito quali sono i consigli che si sente di dare a chi si trova di fronte a questa scelta?
«Rispondo con due suggerimenti: uno per capire meglio le proprie esigenze e uno per conoscere il mercato immobiliare. Ogni casa è diversa per caratteristiche come spazi, posizione, accessibilità e costo. Chi cerca casa, sia in affitto che in vendita, spesso inizia esplorando i portali online. Tuttavia, senza un’idea chiara di ciò che si cerca, può essere difficile orientarsi. Anche chi ha le idee chiare potrebbe scoprire che il percorso verso una scelta definitiva può essere lungo e complesso. Il mio primo consiglio, quindi, è di esplorare il mercato sia online che di persona, per conoscere meglio le diverse opzioni e identificare quelle più adatte. Tuttavia, questo processo può richiedere tempo, che non tutti hanno. Inoltre, il mercato immobiliare è caratterizzato da dinamiche specifiche che variano nel tempo e da un luogo all'altro. La maggior parte delle persone non interagisce frequentemente con il mercato immobiliare ed è dunque difficile essere adeguatamente informati e rimanere aggiornati sulle evoluzioni del mercato attraverso queste rare interazioni. Per questo, il mio secondo consiglio è di affidarsi a professionisti e a esperti del settore, che conoscono bene il mercato e possono aiutare a esplorare e definire le proprie preferenze».

Una volta acquistata una casa, bisogna anche pensare che un giorno magari bisognerà venderla. Oggi anche una operazione di questo tipo può essere lunga e costosa. Come affrontarla?
«La vendita di un immobile è influenzata dalle condizioni del mercato, dalla domanda locale e dalle condizioni della casa stessa. Per affrontare al meglio questo processo, consiglio di preparare la casa in modo da renderla più attrattiva, effettuando qualche piccola riparazione e curando l’estetica. Ritengo sia fondamentale fare una valutazione immobiliare in modo da posizionarsi correttamente sul mercato e informarsi su quali siano i costi associati alla vendita. Tra i costi principali a carico di chi vende, in Ticino, va considerata l’imposta sull’utile immobiliare, che parte da un minimo del 4% del prezzo di vendita e dipende dal periodo di proprietà e dall’importo del profitto e le eventuali commissioni dell’agenzia immobiliare, che tendenzialmente variano tra il 3% e il 5% del prezzo di vendita, anche se stanno emergendo nuove forme di servizi competitivi a prezzo fisso».