Flessione dei tassi ipotecari? «Fino a settembre improbabile»

La somma dei prestiti ipotecari in Svizzera ammonta alla astronomica cifra di mille miliardi di franchi, ossia a circa una volta e mezzo il PIL nazionale. Quindi, ogni variazione dei tassi di interesse e, in particolare, dei tassi ipotecari, ha ripercussioni sulle finanze familiari. Martedì è stato reso noto che l’inflazione è scesa in gennaio a sorpresa all’1,3% dall’1,7% di dicembre. E questo contro attese degli analisti di un dato fra l’1,5% e il 2,2%.

Quali possono essere gli effetti di questa flessione sui tassi ipotecari? Lo abbiamo chiesto ad Alberto Crugnola, responsabile Clienti privati e Services di Banca Migros in Ticino e a Valentino Guggia, economista della Banca Migros.

Innanzitutto, i tassi ipotecari presso la Banca Migros ammontano per il mutuo Saron al 2,5%, visto che il tasso Saron attualmente veleggia sull’1,7%, a cui la banca aggiunge uno 0,8% di margine. Per quanto riguarda i tassi fissi, si va dal 2,27% a due anni al 2,4% a dieci anni. In generale sui mercati dei capitali siamo in presenza di una curva «invertita», dove i tassi a breve sono più elevati di quelli a lungo termine, il che rappresenta una anomalia. Quindi, il «costo opportunità» di scegliere lunghe scadenze è abbastanza basso, visto la poca differenza fra tassi a due anni e a 10 anni. Il picco del tasso a 10 anni era stato toccato nell’ottobre 2022, con un tasso del 3,45%.

Ma ha ragione chi si aspetta un rapido calo dei tassi ipotecari? Non proprio, secondo gli esperti della Banca Migros. «Il tasso Saron - spiega Valentino Guggia - dipende dalle decisioni della Banca nazionale svizzera, la quale, secondo le nostre previsioni, abbasserà solo in settembre il tasso direttore, portandolo dall’1,75% a 1,5%».

«La scelta di quale formula di ipoteca concludere - aggiunge - dipende anche dalle preferenze del cliente e dalle sue aspettative riguardanti il futuro dei tassi. E non è una scelta facile, visto che in questo momento il tasso fisso costa meno del tasso variabile, mentre solitamente è il contrario».

«Infatti - precisa – questa tendenza è in atto dal tardo autunno scorso. Il motivo è che i tassi a lungo termine sono molto soggetti alle aspettative del mercato. A partire da novembre-dicembre dello scorso anno il mercato ha iniziato a pensare che la BNS avrebbe abbassato il tasso direttore nel breve periodo, inducendo una diminuzione dei tassi».

«Per quanto riguarda il tasso direttore della BNS – aggiunge - pensiamo che le attuali aspettative dei mercati siano troppo premature. Infatti riteniamo che la BNS si muoverà solo dopo la BCE, anche perché in caso contrario si rischierebbe un indebolimento del franco che renderebbe i prodotti importati più cari, contribuendo un aumento dell’inflazione in Svizzera».

«Inoltre - prosegue - la BNS finora ha aumentato il suo tasso direttore in maniera molto meno forte rispetto alla BCE e alla Fed e attualmente non si può parlare di una politica monetaria restrittiva, ma piuttosto di una politica neutrale. Non c’è dunque una grande pressione per abbassare i tassi. Inoltre l’inflazione è stabile sotto la soglia del 2% e anche se la crescita è sotto la media pluriennale, prevediamo un miglioramento a partire dalla seconda meta dell’anno, di pari passo con la lenta ripresa dell’economia mondiale».

«Infine - conclude Valentino Guggia - dopo quasi un decennio di tassi negativi e, quindi, di liquidità gratuita, adesso la BNS vuole restaurare l’aspettativa che la liquidità ha un costo e per questo riteniamo che il tasso direttore resterà attorno all’1 % a medio termine».

In questo contesto, quali scelte in materia di tassi ipotecari è meglio adottare? «Come sempre - nota Alberto Crugnola - il cliente ticinese ricerca nel tipo di finanziamento una certa sicurezza e stabilità per cui storicamente si è affidato maggiormente ai tassi fissi a medio-lungo termine. Da quando le ipoteche a tasso fisso hanno registrato un importante aumento dei costi, abbiamo però assistito a parecchi rinnovi in forma di ipoteca Saron, un tasso che reagisce più in fretta alla politica della BNS rispetto alle scadenze lunghe. I clienti hanno dunque optato per il breve termine in modo da poter attendere il momento giusto per rientrare su ipoteche a tasso fisso. Negli ultimi mesi però abbiamo potuto constatare una nuova ripresa delle ipoteche fisse a breve-medio termine in considerazione della constante e marcata riduzione dei relativi tassi. I clienti stanno valutando la situazione e operando quelle che ritengono le scelte migliori per loro, attualmente appunto non puntano più sul lungo termine come avveniva quando i tassi di riferimento erano negativi».

È possibile fare previsioni sui tassi ipotecari? «È molto difficile - nota - ma non ci aspettiamo a breve un calo significativo dei tassi fissi a lungo termine. Pensiamo che nei prossimi mesi la tendenza sarà la stabilità. Quindi una strategia possibile è di rimanere sul tasso Saron e aspettare, per scegliere in futuro, quando stipulare una ipoteca a lungo termine, oppure optare per delle scadenze dai 2 ai 5 anni. E se fra due o tre anni i tassi scenderanno, come dovrebbe essere il caso, anche per rinnovare a lungo termine».

«Resta anche la possibilità - rileva - di suddividere l’ipoteca in due: una fissa e una in Saron, essendo per quest’ultima disposti a subire anche cambiamenti di tassi abbastanza repentini. Si tratta sempre di scelte individuali che possiamo solo accompagnare ma non influenzare».

In generale, come sta andando la richiesta di ipoteche? «Da quando i tassi sono saliti, la richiesta si è molto calmierata. Infatti prima, con i tassi bassi, la variante “acquisto” era molto conveniente rispetto all’affitto. Ora per contro questa convenienza si è ridotta di molto, se non annullata, per cui la richiesta di finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione primaria è sensibilmente diminuita».

L’aumento dei tassi ha provocato dei problemi nel pagamento dei debiti ipotecari? «No - risponde Alberto Crugnola - in questo momento non ci sono problemi di questo tipo, anche perché al momento della concessione applichiamo criteri molto prudenziali. Posso affermare che abbiamo un portafoglio ipotecario molto sano».