Il lusso è un segmento ricco e ricercato del mercato immobiliare

Si fa presto a dire «è di lusso». Vale per le auto, come per i gioielli, l’arte o gli immobili. Insomma, non è solo il prezzo a determinare cosa è lusso e cosa non lo è. Nel caso del mercato immobiliare si considerano anche altri fattori per definire il segmento del lusso. «Una villa con oltre 8-10 locali, che ha una superficie abitabile di almeno 300-400 metri quadrati, con piscina - esterna o interna - e un ampio giardino di 500-600 metri quadrati o più potrebbe rientrare tra quello che definiamo lusso», ci spiega Daniele Mantegazzi, analista che per conto di Brülhart&Partners ha analizzato l’offerta immobiliare in questo particolare segmento. «Ma oltre alla superficie - speficica Mantegazzi - conta anche e soprattutto la posizione geografica: un conto è una villa con vista lago, per esempio, e un altro è il medesimo oggetto in una zona più discosta del Ticino».

Ma qual è la dimensione del lusso immobiliare? «Per quanto riguarda l’offerta, durante il 2023 sui principali portali online sono stati pubblicati annunci per circa 6.000 immobili. Di questi, 538 annunci facevano riferimento alla vendita di una villa. Si tratta del 9,1% del totale dell’offerta», spiega ancora Mantegazzi. Per quanto riguarda la densità geografica di tali oggetti, si va dallo zero percento registrato in una trentina di comuni, in particolare nelle valli e nell’alto Ticino, a un valore massimo del 58,6% riscontrato a Vico Morcote.

Anche il prezzo richiesto, insieme ad altri fattori - siamo sempre nel campo dell’offerta e non delle transazioni effettive - qualifica l’oggetto di lusso. «Guardando i soli annunci che indicavano anche il prezzo richiesto - 333 ville - emerge che in media si chiedono 3,26 milioni di franchi, con 163 immobiil per cui è stato chiesto un prezzo superiore ai 2,5 milioni, per 37 si superavano invece i 5 milioni, mentre per sole 12 ville si superavano i 10 milioni di franchi».

Mancano però i dati della domanda per determinare i valori ai quali si concludono le compravendite in Ticino. «Sono dati che danno comunque delle informazioni importanti per comprendere il mercato delle ville. Se prendiamo per esempio la superficie abitabile, si nota che la dimensione media di questi beni era pari a 400 metri quadrati, con 70 villa che registravano una superficie abitabile superiore ai 500 metri quadrati, di cui 27 con più di 800 metri quadrati. In questo modo, incrociando il prezzo di vendita richiesto e la superficie abitali, è possibile stimare un prezzo di vendita al metro quadrato medio pari a 9.130 franchi per gran parte dell’offerta arrivando però a superare i 20 mila franchi per una frazione di una decina di ville», precisa ancora Daniele Mantegazzi.

Per quanto riguarda la domanda, è ipotizzabile che i potenziali acquirenti siano persone benestanti provenienti da fuori Ticino probabilmente con lo statuto fiscale di globalisti, ovvero tassati sul dispendio e non sul reddito conseguito all’estero. In questo ambito c’è anche la concorrenza dell’Italia che avendo introdotto una legislazione analoga a quella svizzera cerca di attrarre alti redditi con lo stesso statuto fiscale. «Non per forza si entra in una situazione di concorrenza in questo ambito e analisi di questo tipo non possono facilmente rilevarla», continua ancora l’esperto di Brülhart & Partners che conclude: «I dati analizzati si riferiscono solo agli annunci pubblicati in Ticino. È quindi fondamentale, per un’analisi completa, comprendere le preferenze dei potenziali acquirenti, le dinamiche della domanda così come il contesto economico sia a livello locale, sia internazionale». Questo per dire che quello dell’immobiliare di lusso è un ambito dove valgono regole non standardizzate.