Il mercato immobiliare riflette la congiuntura

È giunto alla dodicesima edizione e in questi anni si è imposto come una guida ineludibile per chi opera nel settore immobiliare, sia esso promotore oppure acquirente o venditore. Stiamo parlando del manuale ProperTI Market Study realizzato da Brülhart & Partners, la fiduciaria immobiliare - con sede a Tresa e a Lugano - che si occupa di valutazioni, stime, analisi di mercato e mediazione nella compravendita di immobili.

Il manuale contiene statistiche accurate sui prezzi dei terreni, degli appartamenti e delle case unifamiliari di circa 90 comuni e quartieri del Canton Ticino. Include inoltre stime dei canoni d’affitto per appartamenti, uffici e negozi. Questi dati sono suddivisi per immobili nuovi, vecchi e ristrutturati. Come tutti i mercati, anche quello immobiliare - che è molto locale - riflette l’attualità economica. «Contesto - spiega Daniele Mantegazzi, responsabile dell’area Economic Research presso Brülhart & Partners - caratterizzato da una crescita prevista del PIL reale inferiore alla media degli ultimi 10 anni, per il 2024, e in accelerazione nel 2025». «Le attuali tensioni internazionali continuano a indebolire l’economia globale e quella dei principali partner commerciali delle aziende elvetiche. Elevati tassi di inflazione in molti Paesi del mondo e il rafforzamento del franco svizzero pongono delle sfide importanti per le esportazioni con un settore manifatturiero messo alla prova». Allo stesso tempo, la domanda interna e il mercato del lavoro offrono un sostegno vitale all’attività economica elvetica. «L’inflazione in Svizzera è tornata al di sotto della soglia del 2%, rimane tuttavia superiore rispetto alla media degli ultimi anni», continua ancora Mantegazzi che precisa che l’offerta nel mercato immobiliare svizzero «continua a ridursi, a causa dell’aumento dei costi di costruzione e di finanziamento, mentre l’atteso abbassamento del tasso guida da parte della Banca Nazionale Svizzera (BNS), previsto già durante il 2024, dovrebbe portare a un aumento della domanda». L’effettivo impatto sul mercato immobiliare dipende dalle tempistiche e dall’entità dell’intervento della BNS.

«Se a livello nazionale si prevede che tutto ciò porterà a un aumento dei prezzi di vendita e dei canoni di locazione, in Ticino gli effetti dovrebbero essere moderati, anche grazie a un tasso di sfitto ben superiore al livello ottimale», aggiunge Mantegazzi.

Entrando nello specifico del mercato immobiliare ticinese, i dati del ProperTI Market Study riportano che nel corso dell’ultimo anno il prezzo mediano per una casa unifamiliare nuova in Ticino è aumentato dello 0,54%, attestandosi a 6.610 franchi al metro quadro.

«È importante sottolineare come il mercato immobiliare non sia omogeneo sul territorio cantonale, ma esistono importanti differenze sia tra le regioni ticinesi che tra i vari comuni e quartieri», precisa Pascal Brülhart, fondatore e direttore di Brülhart & Partners. Nel Luganese, infatti, il prezzo mediano per una casa unifamiliare nuova è pari a 7.380 franchi al metro quadro (con un aumento annuo dello 0,84%), mentre nel Locarnese e Vallemaggia è pari a 7.090 franchi al metro quadro (con una variazione annuale pari a +0,81%). Nel Mendrisiotto, invece, si attesta a 5.300 franchi al metro quadro (con una diminuzione annua pari a 0,54%), e nel Bellinzonese e Tre Valli è pari a 5.050 franchi al metro quadro (con un aumento annuo dello 0,35%).

Per quanto riguarda gli appartamenti di nuova costruzione in vendita, il prezzo mediano è pari a 6.685 franchi al metro quadro, con una variazione del +0,85% nell’ultimo anno e differenze regionali così suddivise: 7.700 (+1.13%) nel Luganese, 6.640 (+1,64%) nel Locarnese e Vallemaggia, 5.190 (+1,16%) nel Bellinzonese e Tre Valli, e 5.200(-1.31%) nel Mendrisiotto.

Anche i canoni d’affitto per gli appartamenti conoscono valutazioni differenti a seconda della zona. Fermo restando il canone di locazione mediano per un appartamento nuovo in Ticino che è pari a 242 franchi al metro quadro l’anno (+0,93% nell’ultimo anno), si sale a 262 (+1,39%) nel Luganese, 241(+0,20%) nel Locarnese e Vallemaggia, 215 (+0,25%) nel Bellinzonese e Tre Valli, e 209(+1.14%) nel Mendrisiotto. Di poco superiore il canone di locazione mediano per un negozio: 263 franchi al metro quadro l’anno (+0,38%). I valori nelle 4 regioni sono così suddivisi: 285 (+0,40%) nel Luganese, 251(-0.86%) nel Locarnese e Vallemaggia, 240 (+2,46%) nel Bellinzonese e Tre Valli, e 235 (0,41%) nel Mendrisiotto.