Il tasso di riferimento ipotecario è sceso, ma non abbastanza per uno «sconto» sugli affitti

Contrariamente alle attese il tasso di riferimento ipotecario non si è mosso e quindi gli inquilini non potranno chiedere una riduzione dell’affitto. Nel quarto esame annuale l’indicatore che serve a determinare le pigioni degli appartamenti in affitto in tutta la Svizzera rimane all’1,75%. Lo rende noto l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB).

Bisogna dire che il tasso di riferimento ipotecario non si è mosso per un soffio, perché, riferito al 30 settembre, è sceso dall’1,67% all’1,63% del trimestre precedente. Questo tasso è basato sul tasso d’interesse medio dei crediti ipotecari svizzeri, ponderato secondo il volume dei prestiti. Viene calcolato in quarti di punto percentuali. In questo caso, con l’arrotondamento commerciale, il tasso d’interesse di riferimento, determinante sotto il profilo del diritto della locazione, si conferma così all’1,75%. Rimarrà a questo livello finché il tasso d’interesse medio non scenderà sotto l’1,63% o non supererà l’1,87%. Quindi, se fosse sceso all’1,62%, il tasso di riferimento sarebbe sceso all’1,50%, permettendo agli inquilini di chiedere un calo degli affitti.

Negli ultimi anni era salito molto. Per esempio nel 2023 erano stati registrati due incrementi, il primo (all’1,50%) in giugno e il secondo (all’1,75%) in dicembre. Questo aveva portato una parte dei locatori ad aumentare le pigioni, con progressioni che hanno superato anche il 10% e che si erano andate ad aggiungere ad ulteriori salassi sul fronte dei costi dell’abitazione, a partire dai prezzi del riscaldamento e dell’elettricità. Come valutare questa notizia e come valutare il livello degli affitti, che comunque è arrivato a livelli elevati? Lo abbiamo chiesto a due esperti del settore: Adriano Venuti, presidente della Sezione della Svizzera italiana dell’Associazione svizzera degli inquilini (ASI), e Gianluigi Piazzini, presidente della CATEF, la Camera ticinese dell’economia fondiaria.

«Il tasso di riferimento ipotecario - rileva Adriano Venuti - si muove in modo più lento rispetto alla variazione generale dei tassi. Inoltre, questa volta c’è stata anche un po’ di sfortuna, perché il tasso è sceso, ma non abbastanza per fare lo scatto verso il basso e non è arrivato all’1,62%. L’andamento comunque è in discesa, e pensiamo che la fissazione all’1,50% arriverà fra tre mesi». «Mi auguro - aggiunge - che i proprietari di case che fino ad ora non hanno chiesto l’aumento dell’affitto non lo facciano adesso, ma anzi, che inizino a prepararsi a far scendere gli affitti nel momento in cui il tasso di riferimento scenderà ulteriormente, e che quindi concedano facilmente la riduzione della pigione». «In generale - afferma Adriano Venuti - il sistema del tasso di riferimento sta dimostrando di funzionare solo in parte, nel senso che il proprietario può facilmente applicare l’aumento dell’affitto, mentre l’inquilino deve fare lui la richiesta per ottenere la riduzione e questo spesso porta a discussioni. Spesso l’inquilino non osa chiederlo proprio perché ha paura che queste discussione portino a qualche tipo di ritorsione da parte del proprietario dell’abitazione». «Devo anche sottolineare - conclude Adriano Venuti - che gli affitti oggi sono troppo elevati, e che continuano ad aumentare senza motivi giustificati. Sono soprattutto i nuovi investitori, rappresentati spesso dagli istituzionali, che ormai hanno preso il sopravvento sul mercato immobiliare, che si affidano sempre di più alla legge di mercato, mentre gli affitti dovrebbero essere fissati in base ai costi reali. Per fortuna la popolazione svizzera la settimana scorsa ha accettato i due referendum dell’ASI, ponendo così un minimo di argine all’ingordigia degli investitori immobiliari».

Il punto di vista dei proprietari immobiliari invece ci è fornito da Gianluigi Piazzini, presidente della CATEF. «L’andamento dei tassi praticati dagli istituti finanziari - rileva - confermava da tempo un rientro degli stessi per mutui ipotecari nuovi o giunti a scadenza. Per dare un idea, in poco più di un anno sono scesi di un terzo e mi riferisco ovviamente alle ipoteche a tasso fisso. L’opzione della discesa del tasso di riferimento era perciò aperta, ma essendo una media basata sul totale dei prestiti ipotecari che rappresenta oltre il 90% dei crediti in essere, il “pantografo”, mi si conceda il termine, non ha toccato per un pelo i fili!»

«Molto probabilmente - conclude Gianluigi Piazzini - il calo avverrà nel prossimo rilevamento e quindi vi è stata solo una differita. Poi a cavallo del prossimo biennio, 2025-2026, bisognerà capire quanto influenzeranno le nuove norme del Basilea III, che implicano una maggiore copertura dei crediti concessi, e fare gli scongiuri che la geopolitica regga. In tutti i casi una buona prospettiva per l’utenza e per i proprietari. Senza dimenticare l’erario, il socio occulto». Tornando al tasso di riferimento, il risultato dato dalla media dei tassi ipotecari non era scontato: gli esperti erano molto indecisi fra lo status quo e la riduzione all’1,5%. Questo perché nel frattempo la Banca nazionale svizzera (BNS) ha abbassato il suo tasso guida per tre volte di seguito, l’ultima delle quali in settembre: ciò ha reso nuovamente più convenienti i mutui.Dal settembre 2008 in tutta la Svizzera il tasso ipotecario di riferimento è stato unificato e ha sostituito quello precedentemente determinante nei singoli cantoni per le ipoteche a tasso variabile.