L'immigrazione tiene alto il mercato immobiliare

La chiave di una buona performance degli investimenti in immobili residenziali è la crescita della popolazione. Vale in generale per tutte le economie e maggior ragione per la Svizzera che ha un tasso di natalità basso, ma che gode ancora di ottimi atout (mercato del lavoro in crescita e un sistema istituzionale e politico stabile) che attraggono persone dall’estero. La combinazione tra il calo dell’immigrazione e il processo - difficilmente invertibile nel breve periodo - dell’invecchiamento demografico è destinata a provocare un graduale rallentamento della crescita demografica in Svizzera da qui al 2045. A lungo termine, ciò dovrebbe attenuare la carenza di alloggi che attualmente affligge il mercato residenziale soprattutto nei grandi centri urbani svizzeri. Zurigo, per esempio, ha un tasso di sfitto quasi nullo, mentre Chiasso, per citare una delle località con il maggior tasso di sfitto in Svizzera, ha circa il 10%. È quanto emerge dallo studio di UBS Real Estate Focus per il 2025 recentemente pubblicato e presentato agli operatori immobiliari ticinesi martedì di questa settimana in due distinti eventi a Locarno e a Lugano. I relatori erano Elena Guglielmin, Senior credit analyst e CIO di UBS Global wealth management e Marco Fiscalini, Responsabile del segmento costruzione e immobiliare Regione Ticino di UBS.

«Stando all’Ufficio federale di statistica, la popolazione svizzera crescerà fino a 10,7 milioni entro il 2045», spiega Elena Guglielmin. «Inizialmente, fino al 2030, la popolazione crescerà a un tasso annuo dell’1%, in linea con quanto visto negli ultimi due decenni. Dal 2030 al 2050, tuttavia, il tasso di crescita probabilmente scenderà gradualmente allo 0,6%. Questo è basato sull’ipotesi che la Svizzera rimanga un Paese attraente per trasferirsi, che consideriamo uno scenario molto probabile», continua ancora Elena Guglielmin. Prospettive demografiche in peggioramento che non scoraggiano l’investimento immobiliare. Ancora l’analista di UBS: «La domanda di immobili residenziali (case e appartamenti) sarà sostenuta nei prossimi due decenni proprio dal saldo migratorio positivo».

Nel Real Estate Focus si cita l’evidenza empirica di questo fenomeno. Numerosi studi accademici sottolineano la relazione tra crescita demografica e aumento dei prezzi delle abitazioni. Dal 2000, per esempio, nei Paesi OCSE con una crescita annuale della popolazione superiore all’1%, i prezzi reali delle abitazioni sono aumentati in media del 3,4% l’anno, facendoli cumulativamente più che raddoppiare. D’altro canto, nei Paesi con un tasso di crescita demografica inferiore allo 0,5%, i prezzi reali sono aumentati solo dello 0,7% l’anno, con un guadagno cumulativo di poco inferiore al 20%. «In questo la Svizzera si distingue da molti Paesi europei che invece hanno visto calare i prezzi immobiliari anche del 10%», nota Guglielmin.

Il mercato immobiliare è però mosso anche dal livello dei tassi d’interesse che dopo il repentino aumento (si partiva da un -1,75%) da parte della Banca nazionale svizzera per far fronte alla fiammata inflazionistica tra il 2022 e il 2023, nel corso del 2024 sono diminuiti. Tendenza che continuerà anche quest’anno sulla spinta degli effetti collaterali dei dazi (deflazione per chi li subisce, inflazione per chi li impone e aumento del rischio recessione per tutti) del presidente statunitense Donald Trump. Nel 2024 - ha spiegato Guglielmin - le domande di costruzione e le relative autorizzazioni sono tornate a crescere dopo un triennio di calo. La diminuzione dei costi di finanziamento o è stata quindi positiva per il mercato immobiliare svizzero. «Tendenza, quella all’aumento dell’attività edilizia, percepita anche in Ticino», ha spiegato invece Marco Fiscalini. «Località come Locarno, Bellinzona, Lugano e Mendrisio hanno registrato l’anno scorso aumenti delle autorizzazioni a costruire ben al di sopra della media nazionale». «In particolare - ha sottolineato Fiscalini - Mendrisio che potrebbe conoscere uno sviluppo immobiliare importante nei prossimi anni».

Il rovescio della medaglia dell’evoluzione dei prezzi immobiliari è però la sostenibilità finanziaria e l’accessibilità al credito per le giovani generazioni. Il reddito annuo necessario sostenere il finanziare di una casa del valore di un milione di franchi, oltre ai mezzi propri pari al 20%, deve essere superiore ai 150 mila franchi. Un fattore che scoraggia i più giovani e sposta più in là nel tempo la realizzazione del sogno della casa di proprietà.