Tempo di rinnovare il mutuo sulla casa? Attenzione ai tassi

La tensione sui tassi ipotecari in Svizzera si è decisamente allentata e una nuova fiammata pare improbabile, tra la minore pressione inflazionistica e la probabile fine del ciclo di rialzi dei tassi d’interesse da parte della Banca nazionale (ne sapremo di più a marzo).

Appurato che al momento attuale le ipoteche a tasso fisso sono più convenienti rispetto a quelle variabile Saron, poiché la curva dei rendimenti del franco svizzero è «invertita» (cioè il denaro costa meno sul lungo termine rispetto al breve), si nota che il mercato presenta delle differenze, anche significative.

Stando ai vari servizi di confronto, come ad esempio quello di VZ VermögensZentrum, il costo di un’ipoteca a cinque anni può variare da un minimo attorno all’1,8% a un massimo in zona 2,4%. La differenza, per esempio, su un mutuo di 300 mila franchi è di 9 mila franchi (senza ammortamento). Non è poco. Ma c’è di più: l’offerente migliore non è una banca bensì una compagnia d’assicurazioni. Ma come fanno certi attori non-bancari a essere più competitivi?

Iniziamo col dire che la digitalizzazione della finanza ha impattato in modo significativo anche il mercato dei mutui ipotecari. Oggi non solo è più probabile che si richieda un’offerta online anziché al proprio consulente bancario, ma il poterlo pure ricevere online – praticamente senza mai entrare in banca – è una realtà.

Secondo una recente analisi fornita dal think tank di Swisscom «e.foresight», nel 2021 il volume delle ipoteche online in Svizzera ammontava a circa 7 miliardi di franchi (circa il +14% rispetto al 2020) e con quota di mercato attorno al 4% del volume totale delle ipoteche private. Nonostante la loro notevole crescita, scrivono gli autori dello studio, «la quota di mercato delle ipoteche online è tendenzialmente stabile e non rappresentano quindi una minaccia per le banche».

Gli esperti osservano però che si sta assistendo a una forte convergenza fra le piattaforme online e i portali delle banche, con le prime che offrono sempre più consulenza (video, telefonica o personalizzata) e le seconde che offrono sempre più servizi online (apertura della pratica, calcolo della sostenibilità, simulazione di vari piani ipotecari ecc.), al punto tale che è sempre più difficile distinguere fra ipoteche online e «convenzionali».

«Gli offerenti, spesso assicuratori o broker ipotecari, che mettono condizioni interessanti online solitamente sono molto restrittivi nel finanziamento», chiarisce subito Dino Giuliani, consulente di VZ VermögensZentrum a Bellinzona. «Infatti, in genere non concedono crediti di costruzione, limitandosi a finanziare solo le ipoteche esistenti. Inoltre, per poter offrire le condizioni migliori questi operatori richiedono spesso un’elevata sostenibilità al cliente. Riguardo in particolare i broker online che offrono ottime condizioni, solitamente non forniscono alcun genere di consulenza e assistenza. Il cliente deve quindi inviare i documenti in formato digitale, stamparsi da solo i contratti, firmarli e decidere in regia propria la strategia che vuole attuare (tasso fisso, Saron ecc.)».

Il rischio di credito e il servizio «personalizzato» hanno un costo, come ci conferma l’esperto di VZ: «Le banche finanziano tendenzialmente anche situazioni con maggiore rischio, il che comporta l’aggiunta di un “premio” sul tasso d’interesse. D’altra parte, però, se c’è una relazione bancaria con altri servizi, le condizioni solitamente si lasciano negoziare, ciò che non si può fare con i sistemi online o coi broker».

Dietro le quinte del mercato ipotecario c’è una realtà relativamente nuova che spiega, almeno in parte, le citate differenze fra i tassi d’interesse. Si chiama Credit Exchange ed è, similarmente a SIX per i titoli finanziari, «una Borsa per le ipoteche aperta ai soli istituti finanziari per il trasferimento di crediti ipotecari», spiega Andrea Canonica, membro della direzione di Credit Exchange a Zurigo. Quindi, né un broker, né un portale online per i clienti, bensì una piattaforma B2B (interaziendale) dove i vari partner – banche, assicurazioni, casse pensioni – possono di fatto gestire il proprio portafoglio di crediti ipotecari in maniera dinamica.

Come noto, gli istituti di credito usano i propri passivi a bilancio (i depositi dei clienti) per finanziare gli attivi (mutui e crediti commerciali). Ma se un istituto non dispone di sufficienti depositi e vuole mantenere la sua posizione sul mercato dei mutui, o aumenta la rimunerazione sui conti per attirare i depositi dei clienti (riducendo però il margine d’interesse netto) oppure si rivolge a chi invece dispone di liquidità in eccesso. Ed è ciò che fa Credit Exchange, con un «meccanismo di acquisto o vendita di crediti ipotecari che consente ai nostri partner di offrire delle condizioni vantaggiose, perché fornisce agli istituti di credito una “terza via” di finanziamento che, di fatto, prescinde dalla dinamiche di tesoreria e relativi costi», chiarisce Andrea Canonica.

Deduciamo quindi che il cliente che riceve un prestito ipotecario dalla propria banca non stia necessariamente ricevendo denaro della stessa banca ma magari di un’altra entità e di un altro cantone… «Sì, è possibile – commenta Andrea Canonica – ma non siamo una piattaforma di brokeraggio. Il rapporto contrattuale tra cliente e istituto resta tale, specie per la verifica della solvibilità. Per capire, un cliente chiede il mutuo con la propria banca o assicurazione nella regione, la quale gli offre un contratto che in seguito può essere passato a un’altra banca o assicurazione, anche di un’altra regione – tutto ciò senza alcun impatto sul cliente. In questo modo, l’istituto con carenza di depositi può offrire condizioni vantaggiose, mentre la banca con eccesso di liquidità può aumentare la sua redditività e diversificare al contempo i rischi».

Per spiegare meglio il concetto, il nostro interlocutore ci offre una metafora conclusiva: «Siamo un po’ come un motore comune che viene montato su autoveicoli di marche diverse. L’ingegnerizzazione è la stessa, ma ognuno si costruisce intorno la propria carrozzeria e offre i propri servizi».