Il mercato immobiliare in Ticino sta cambiando pelle

Investire. Finanziarsi. Evolvere. È il titolo della conferenza dedicata ai professionisti del settore immobiliare tenutasi ieri sera presso l’Hotel Lugano Dante organizzata da Leading Investors, un club con sede a Lugano e Zurigo che riunisce sotto lo stesso tetto, è il caso di dirlo, investitori immobiliari selezionati offrendo loro approfondimenti di mercato e acceso a opportunità di investimento in un ambito che è influenzato da molte variabili. «Il tasso d’interesse ipotecario è solo uno di questi e non sempre il più rilevante per una decisione d’investimento da parte di promotori e investitori immobiliari», spiega Manuel Gamper, fondatore di Leading Investors.

Durante la serata di ieri è stato anche presentato uno studio a cura di Edoardo Slerca, direttore di Multi RE, dal quale sono emersi dati che caratterizzano l’attuale fase che sta attraversando l’economia immobiliare del Cantone Ticino. «Il numero delle transazioni è crollato da circa 5.350 nel 2022 a circa 4.370 dello scorso anno», afferma Slerca che precisa che ciò equivale «a una contrazione di quasi il 30% rispetto al picco toccato nel 2021 e un ritorno a valori pre-pandemici». Questo implica che anche il valore monetario complessivo delle transazioni è fortemente diminuito nel frattempo: «da poco meno di 5 miliardi di franchi a circa di 4 miliardi di franchi nel 2023». È solo un ritorno, diciamo così, alla normalità spinto dalla politica monetaria restrittiva praticata tra il 2022 e il 2023 o è dipeso anche da altri fattori? «Anche le domande di costruzione si sono contratte», continua Slerca che è anche ricercatore presso il Dipartimento di economia aziendale, sanità e socialità della Supsi. «Rispetto al picco del 2015 - quasi 4.000 - le domande di costruzione si sono ridotte fino quasi a dimezzarsi nel 2020 (pandemia, ndr) a meno di 2.000 complessive. Negli ultimi anni hanno ripreso a crescere fino ad attestarsi tra le 2.500 e 3.000 unità».

C’è però un ulteriore dato che preoccupa gli operatori del settore ed è la contrazione delle autorizzazioni a costruire. «Nel 2023 sono scese al minimo degli ultimi 20 anni», aggiunge Slerca che precisa che questa situazione non è però nuova. «Non è la prima volta che si verifica una divaricazione così grande tra le domande di costruzioni e le licenze concesse». «È però la prima volta che il numero delle autorizzazioni a costruire è influenzato anche dall’incertezza legislativa relativa ai dezonamenti. Un’incertezza che sta frenando i Comuni, per esempio». E a farne le spese, più che i progetti per le case unifamiliari, sono quelli per gli appartamenti». Su questo tema, quello dei dezonamenti, si dibatte ormai da anni in Ticino e molto dipende dalla demografia che, sebbene negli ultimi due anni sia cresciuta, non è allineata a quanto atteso dai piani regolatori e direttori pensati in un’altra epoca. A questo si unisce anche l’incertezza economica. «I tassi d’interesse da parte della Banca nazionale sono stati abbassati più per timori legati alla congiuntura che per il calo importante dell’inflazione», aggiunge ancora Slerca che sottolinea come questi timori siano avvalorati anche dalle curve dei tassi a breve delle principali banche centrali occidentali (BCE e Fed). «Tutte - pure quella sulle obbligazioni della Confederazione anche se più attenuata - presentano un’inversione nel breve periodo, sintomo di incertezza sulle prospettive economiche». Un’inversione dei tassi per gli economisti di solito è sinonimo di recessione in arrivo. Inoltre, l’invecchiamento della popolazione è portatore di un rischio implicito di plafonamento alla crescita del valore degli immobili.

In una situazione simile, cosa dovrebbero fare gli investitori o gli sviluppatori immobiliari? «Innanzitutto mantenere sufficiente liquidità per attenuare eventuali contraccolpi», spiega invece Manuel Gamper, CEO di Leading Investors. «Ma anche cercare di intercettare segmenti di mercato più stabili e meno volatili come il lusso, per esempio». «Concentrarsi - in seconda instanza - su immobili a reddito in zone appetibili (vicinanza al centro, servite dai mezzi pubblici, scuole, negozi, servizi sanitari eccetera) che possono essere convertiti in PPP, ovvero in proprietà per piani da vendere in caso di bisogno», aggiunge Gamper che crede nella necessità di professionalizzare l’ambito immobiliare e di fare squadra unendo un settore molto frammentato per fronteggiare una crescente complessità. «Come è successo per la banche, anche nell’immobiliare vi sarà un’importante riduzione del numero di attori e solo chi saprà evolversi rimarrà attivo», conclude Gamper.