Ipoteche, e adesso? «I ritocchi maggiori attesi sui mutui fissi a corta durata»

E ora che cosa accadrà al mercato ipotecario? Come reagiranno le ipoteche SARON e quelle a tasso fisso?

«La decisione di tagliare il tasso guida era nell’aria», commenta il direttore della divisione crediti di PBS Alberto Donada. «La tempestività con cui la BNS ha agito, però, ha sorpreso molti». Per quanto concerne le ripercussioni sul mercato ipotecario, Donada distingue due casi: «Le ipoteche SARON, essendo direttamente correlate al livello del tasso di riferimento della BNS, subiranno una riduzione lineare a breve termine. Le ipoteche a tasso fisso, invece, reagiranno con minore elasticità».

Al momento i tassi fissi (a 2, 5 e 10 anni) sulla piazza ticinese si muovono in una forchetta piuttosto ristretta, tra l’1,9% e il 2,3%. «Dalla seconda metà circa del 2023 i tassi ipotecari fissi hanno già registrato un calo dovuto al mercato», commenta dal canto suo il presidente della direzione generale di BancaStato Fabrizio Cieslakiewicz. «Tali tassi si basano infatti sul tasso di rifinanziamento del mercato dei capitali e dunque sono correlati alle politiche monetarie ma anche alle aspettative degli investitori, i quali per l’appunto avevano già preventivato ciò che la BNS ha effettivamente fatto ieri». Secondo Cieslakiewicz, la decisione della BNS dovrebbe tuttavia equivalere a un nuovo calo dei tassi ipotecari fissi, «ma questo in maniera maggiore per quanto riguarda le durate più brevi, le quali sono meno “dipendenti” dalle attese degli investitori».

Quantificare la correzione al ribasso, tuttavia, è difficile: «Da una parte, come abbiamo visto, i tassi ipotecari fissi sono già scesi negli scorsi mesi proprio perché la sforbiciata del tasso di riferimento era nell’aria; da questo punto di vista, specialmente per le medie e lunghe scadenze che dipendono maggiormente dalle aspettative degli investitori, vi sarà meno elasticità. Dall’altra parte - prosegue il CEO di BancaStato - estendendo lo sguardo al futuro, vi sono pur sempre incognite congiunturali e geopolitiche: aspetti capaci di influire sul mercato dei capitali e, di riflesso, sul tasso ipotecario finale applicato alla clientela».

Il taglio del tasso guida deciso ieri dalla BNS solleva poi un secondo quesito: meglio il SARON o il tasso fisso? «Attualmente, anche dopo il taglio di 0,25 punti percentuali della BNS, le formule a tasso fisso sono ancora più convenienti di quelle legate al SARON», commenta Cieslakiewicz. «Un allentamento della politica monetaria porta, comunque, a un “riequilibro” tra le formule a tasso fisso e quelle a tasso SARON. La maggiore convenienza di una formula rispetto all’altra dipenderà quindi dall’andamento del costo del denaro».

Sulla falsariga, il ragionamento di Donada: «A medio termine è ipotizzabile pensare che la competitività dei tassi fissi rispetto al SARON sia messa in discussione». A maggiore ragione se la BNS dovesse correggere nuovamente il costo del denaro. Oggi il SARON veleggia attorno all’1,7% a cui generalmente le banche aggiungono un margine di circa l’1%. Arriviamo quindi a 2,7%. Siamo quindi ancora sopra la forchetta del tasso fisso. Un ragionamento che vale soprattutto per le brevi durate, ma che sul lungo periodo, ossia a 10 anni, inizia a vacillare: «Qui la convenienza con il SARON è da valutare caso per caso, tenendo conto anche della disponibilità al rischio del cliente».

C’è poi un secondo argomento che va tenuto in considerazione per valutare la scelta del cliente rispetto a un tasso fisso, specie se di lunga durata, ossia il fatto che gli analisti si attendono, ancora nel 2024, una nuova correzione del tasso guida. «Un tasso fisso, soprattutto di lunga durata, non potrà beneficiare di ulteriori tagli del costo del denaro, che invece si ripercuoterebbero direttamente sul tasso SARON», conclude Donada.