La Bahnhofstrasse ha un prezzo, ed è sempre più caro

La Bahnhofstrasse ha qualcosa di magico, in particolare nel mese di dicembre, con il Natale nell’aria. Dalla stazione e poi giù, fino all’albero di Natale in Paradeplatz. Le luci a cascata, il freddo pungente da cancellare con una cioccolata calda o entrando nei vari negozi. Già, ma quali negozi?

A fine gennaio, Manor lascerà la Bahnhofstrasse di Zurigo. La notizia aveva fatto rumore lo scorso mese di settembre. Un po’ perché di quella via il grande magazzino era un simbolo, un po’ per i toni alti utilizzati (da ambo le parti) al momento del lungo divorzio da Swiss Life, la compagnia di assicurazioni, proprietaria dell’immobile. La Bahnhofstrasse perderà una delle sue icone. Manor chiuderà la sua sede più prestigiosa. Swiss Life rinnoverà lo stabile e, dopo aver speso cento milioni di franchi, ne cambierà il suo concetto.

Abdicano anche i giganti

Più in generale, l’iconica via zurighese sta cambiando forma. Si sono intrufolati i ristoranti, nella sua parte bassa, mentre le tipiche boutique hanno fatto spazio ai marchi internazionali, quando non agli showroom, a nuovi concetti del marketing, oltre che dello shopping. Un’esplosione di novità che è andata di pari passo con quella dei prezzi. Si parla di affitti triplicati negli ultimi quarant’anni. E infatti siamo al punto che anche un gigante come Manor si è visto costretto ad abdicare, non dopo aver lottato e aver tentato l’acquisto dello stabile, offrendo una cifra di oltre 500 milioni di franchi. Offerta rifiutata. Perché un inquilino per la Bahnhofstrasse si trova facilmente. A spiegarcelo, in merito al numero civico 75 - quello della Manor - è Giorgio Engeli, ticinese, responsabile del portafoglio immobiliare per la Svizzera di Swiss Life: «Lo stabile 75/79 vede già una forte domanda sia per gli spazi che verranno dedicati agli uffici che per quelli dedicati al commercio. La trasformazione che avverrà avrà un forte impatto sulla domanda. Al punto che tutti sono disposti sin d’ora a firmare contratti di lunga durata», in controtendenza - aggiungiamo noi - rispetto a molte altre realtà, anche della stessa Bahnhofstrasse, soggette a contratti di corta durata.

Vetrine per pochi

Manor va esaurendo un contratto durato trent’anni, a scadenza fissa, un contratto idoneo - è stato stabilito - agli standard in vigore al momento della firma iniziale. Swiss Life ha proposto un nuovo contratto d’affitto, ai nuovi prezzi di mercato, corrispondenti alla triplicazione (da 6 a 19 milioni annui). Manor non ha accettato. Ma chi può ancora permettersi uno spot sulla via più prestigiosa? Fabian Hildbrand, responsabile media di Manor, indica: «Ci sono dei criteri restrittivi indispensabili per uno sfruttamento durevole e responsabile di uno spazio da parte di un grande magazzino in una grande città, a cominciare dalla superficie, di almeno 5-6mila metri quadrati, o dalla sua ubicazione, per forza di cose in un indirizzo molto frequentato». E l’affitto? «Deve situarsi tra il 5 e il 7% della cifra d’affari, conformemente alle pratiche del settore». Insomma, Manor ha fatto i suoi calcoli e non c’è più stata. Engeli spiega: «La missione di Swiss Life è gestire un portafoglio in modo da generare rendimenti costanti, sicuri e attraenti sul lungo termine, rispettando i nostri assicurati. Rinunciassimo a un giusto affitto, i nostri assicurati poi non riceverebbero i redditi sulle polizze assicurative». Per buona pace di Manor e dei dipendenti del grande magazzino. «Stava al nostro inquilino trovare per tempo un’alternativa. Sono in effetti i dipendenti le vere vittime di questa mancanza di lungimiranza imprenditoriale». Hildbrand però fa notare: «Nel corso degli ultimi anni abbiamo esaminato oltre una dozzina di spazi, perché già avevamo considerato questo scenario». Ma l’alternativa non si è materializzata. «E infatti ora ci concentriamo sui nostri collaboratori, affinché possano trovare nuovi impieghi, internamente o esternamente. Sin qui abbiamo già trovato delle soluzioni per la metà del nostro personale».

Il dispiacere

Resta il fatto che Manor sulla Bahnhofstrasse era ed è tuttora un’istituzione. L’interesse dei media e della clientela si è fatto sentire. Hildbrand: «In tanti hanno espresso, anche attraverso i social media, la loro vicinanza nei confronti degli impiegati toccati da questa vicenda e il dispiacere di fronte alla decisione del proprietario dell’immobile». Engeli, indirettamente, risponde: «Il prestigio è dato dallo stabile e va al di là del singolo inquilino. Il palazzo in questione ha cambiato fisionomia nel corso degli anni, anche in base alle esigenze del mercato. Sì, in base alla domanda. Non ha senso quindi vederlo come dipendente da un singolo inquilino». Engeli non teme neppure che la partenza di Manor - sei milioni di visitatori ogni anno, un importante riferimento per tutte le fasce della popolazione, non soltanto quelle alla ricerca del lusso - possa togliere dinamismo all’isolato. «La Bahnhofstrasse rimane una calamita per qualsiasi visitatore, oltre che un luogo di lavoro. Un singolo negozio non ne modifica la frequentazione».

Spazio agli showroom

La Bahnhofstrasse vuole tenere il passo dei tempi. E chi se ne importa del fascino un po’ fané - ma sempre fascino era - riferito alla Zurigo che fu. Il concetto che si sta facendo largo, anche nella città sulla Limmat, è quello di ispirazione. Sì, proprio così. C’è chi sostiene che l’obiettivo ultimo debba essere l’ispirazione massima per metro quadrato. Ispirare. Già, ma come? È l’economia dell’esperienza, l’argomento più utilizzato come contrapposizione agli acquisti compulsivi via internet. Esperienze, siano esse a basso costo o nella via del lusso per definizione. Lo stesso Engeli spiega: «I contratti con le aziende di vendita al dettaglio tendono a ridursi. Sempre più ci confrontiamo a concetti molto estemporanei, che non durano più di dieci o vent’anni». Un esempio. «Il palazzo al numero civico 62, da noi acquistato tre anni fa, una volta occupato dal Franz Carl Weber, è stato ora affittato alla Hyundai. Nel suo showroom, la casa automobilistica sudcoreana presenterà il suo modello di lusso, la Genesis. Insomma, ci si sposta dalla vendita al dettaglio allo showroom. Importante è creare un evento, creando così la clientela». Concetti che valgono a livello globale; perché non dovrebbero valere in una delle città più ricche e moderne al mondo?

Un immobile speciale

Chi possiede gli immobili sulla Bahnhofstrasse, vuole fare in modo di sfruttarli il più possibile, domando l’onda del mercato. E alzando i prezzi. «Se gli affitti più alti, fino a una decina di anni fa, si aggiravano sui 7.000 franchi a metro quadrato, lo scorso anno si sono toccate vette attorno ai 9-10.000 franchi. Ciò dipende molto dalla visibilità e dalla tipologia degli spazi e delle superfici. Più alta è la qualità, minori sono i rischi anche per i proprietari», spiega Engeli. L’immobile tra il 75 e il 79 ha qualcosa di speciale. In primo luogo occupa una posizione di prestigio, a poche centinaia di metri dalla stazione. E poi è un isolato aggirabile, non incastrato, con possibili accessi indipendenti sui quattro lati - quindi anche da Uraniastrasse, da Lintheschergasse e dal praticello del Pestalozzi - Il tutto per giungere a valutare il valore del metro quadro. Engeli chiarisce: «I prezzi verranno fissati dalla visibilità e dalla qualità degli spazi». Dopo tre anni di lavori e, come detto, un investimento da 100 milioni di franchi, i piani dal secondo al quinto verranno occupati da uffici, il primo piano, il pianterreno e il sotterranneo da negozi, di marchi e con idee differenti. «Dieci settori diversi, dove potranno interagire concetti diversi, tenendo conto dell’aspetto ecologico, per noi di grande importanza».

Un settore sotto pressione

Ma il presente del cosiddetto Manor è ancora della Manor. «Per noi questo è il periodo più importante dell’anno, sul piano commerciale - spiega Hildbrand - In questo periodo, il grande magazzino può infatti mettere in pratica tutta la sua forza. Puntiamo in particolare sul concetto di “special everyday” per andare incontro ai clienti e, al contempo, sorprenderli». Ma in generale, riconosce sempre il responsabile media di Manor - che ricorda come l’ultima tappa giuridica (per ora...) del diverbio sulla Bahnhofstrasse abbia visto il tribunale federale riscontrare lo scorso novembre che i proprietari non avevano adempiuto ai tempi al proprio obbligo contrattuale di presentare un’offerta vincolante per continuare il contratto di locazione-, «il mercato resta teso. Diversi consumatori fanno i loro acquisti oltre confine e, come se ciò non bastasse, anche la concorrenza sul mercato interno si è intensificata. Non siamo gli unici a sentirne il peso. Perlomeno va segnalato come stabile il settore alimentare. In netto calo multimedia e moda, settori dove la concorrenza con internet è fortissima. Una tendenza evidente anche sul nostro sito manor.ch. Una delle nostre priorità infatti è proprio quella di riuscire ad aumentare la nostra quota di mercato online». Certo, la poesia della Bahnhofstrasse è un’altra cosa, ma ha un costo. E che costo.

In un’intervista di qualche anno fa alla «Schweiz am Wochenende», si chiedeva alla sindaca di Zurigo, Corine Mauch, un’opinione sulle luci di Natale sulla Bahnhofstrasse. Lei spiegava: «Molti non sanno che responsabile delle illuminazioni natalizie sulla via non è la Città, bensì i negozianti. Ma fa parte del mio lavoro essere ritenuta responsabile di tutto». Normale quindi rivolgerci a lei, anche in questo caso, per cercare di spiegare cosa stia succedendo proprio su quella strada così prestigiosa, il simbolo della nostra capitale finanziaria. Lei spiega: «La Bahnhofstrasse è un punto di riferimento di Zurigo. Non è soltanto la via dello shopping più nota, in Svizzera e all’estero, è anche al centro del nostro sistema di tram, oltre che una delle strade più trafficate della città. Ogni giorno la visitano 80.000 persone».

«Un biglietto da visita»

Corine Mauch sa, quindi, che la via rappresenta la città. «È un biglietto da visita di fama internazionale e come tale è sotto osservazione, come poche altre strade di Zurigo». Cosa comporta questo dato di fatto? «Che se c’è un cambiamento nell’illuminazione di Natale o se il futuro di uno dei suoi tradizionali negozi non è chiaro, il dibattito è assicurato, e sarà vivace. Per quanto riguarda le tendenze, a livello di commerci, si va verso una standardizzazione dei marchi, con diverse filiali di marchi noti, in particolare tra gioiellerie e case d’abbigliamento. Se apriamo il discorso alle vie secondarie - ad esempio la Rennweg, la Augustinergasse e la Löwenstrasse - ancora si trova però una gamma estremamente ampia e variegata di alternative, sempre nel centro di Zurigo. Dove la Città possiede, lei stessa, delle proprietà, cerca direttamente di preservare una certa diversità di proposte».

«Seguiamo le tendenze»

Preservare la diversità. Già, ma come? E poi è per forza una priorità per una città internazionale? «La Città, nei margini delle proprie aree di competenza, vuole offrire ai rivenditori le migliori condizioni quadro possibili. È impegnata, in questo senso, a garantire un’offerta equilibrata in tutti i quartieri». Corine Mauch aggiunge: «Il commercio online, la forza del franco svizzero, i cambiamenti e le crescenti richieste dei consumatori: la Città segue ormai da anni tali cambiamenti e le sfide del commercio al dettaglio. Un esempio? Nel 2017, il Dipartimento sviluppo urbano aveva dedicato la sua attenzione, quale focus annuale, al tema “Commercio in cambiamento”».

«Basterebbero i tram»

Intervenire direttamente sul costo degli affitti non è compito della Città. Neppure quando questo costo si dimostra triplicato anche solo rispetto a pochi anni fa. «Sì, gli affitti sulla Bahnhofstrasse sono molto alti. Ma il concetto vale anche per le vendite. Le attività sulla Bahnhofstrasse, in questo senso, sembrano ottenere buoni frutti. Per quanto riguarda le offerte commerciali sulla via, la Città non può fare molto: gli immobili che vi si affacciano sono esclusivamente di proprietà privata». Il «caso Manor» quindi è una semplice disputa tra privati, che nulla ha a che vedere con gli interessi della Città. «La Bahnhofstrasse è una strada di Zurigo e rimarrà distintiva anche in futuro. Bastano anche solo i tram bianchi e blu, che attraversano la via ogni singolo minuto, a garantirlo. Certo, gli affari sulla dinamica Bahnhofstrasse stanno subendo un’evoluzione, stanno cambiando, così come cambiano le nostre abitudini e la nostra vita quotidiana. Una grande città internazionale è in continua evoluzione», per definizione.

Il fascino di Lucy

Il periodo di Natale, per Zurigo, è iniziato in realtà giovedì 21 novembre, quando le 20.000 lucine a LED della Bahnhofstrasse sono state accese per il periodo invernale. «Lucy», questo il nome dell’installazione luminosa, illumina la celebre via già da nove anni. Le luminarie, che portano il nome di uno dei maggiori successi dei Beatles, sono state accese in occasione dell’inaugurazione del mercatino di Natale. I quasi 12.000 cristalli che compongono l’installazione si estendono per un intero chilometro, dalla piazza della stazione fino alla Bürkliplatz. L’illuminazione, che pesa più di 100 tonnellate, è stata posata nel corso delle ultime settimane, durante la notte. Uno sforzo che sembra valere la candela: ogni anno infatti aumenta il numero di visitatori che si recano in città apposta per ammirare lo spettacolo.

Un angolo ticinese

A ridosso della Bahnhofstrasse, più precisamente sulla parallela Nüschelerstrasse, da un paio di anni trova posto un angolo di Ticino, ovvero il ristorante/salumeria La bottega di Mario. Glauco Martinetti, CEO di Rapelli SA, spiega: «Tutto nasce da un accordo trovato con la famiglia Segmüller, proprietaria dell’Hotel Carlton. La storia dice che già negli anni Dieci del secolo scorso, con la nascita stessa dell’albergo, lì trovava spazio una locanda ticinese, con tanto di camino in stile ticinese. La gestione - così come il rischio imprenditoriale -, oggi, è a carico loro. L’inventario è nostro», della Rapelli. E il personale? «A Zurigo non si trova personale ticinese, quindi ci basiamo sugli italiani. Per formarli, li invitiamo tutti tre giorni all’anno a Stabio, in modo che di fronte a una domanda si sappia dare una risposta consapevole, che non sappia di finto. Per noi, più in generale, è un bell’esercizio, con un ritorno di immagine fantastico. Siamo nella capitale economica del Paese, ed è bello quindi vedere ricchi colletti bianchi mangiare i nostri salumi con le mani. A dimostrazione che la nostra arte, pur umile, contadina, viene riconosciuta autentica anche da chi vive la Bahnhofstrasse e Paradeplatz».

Via anche Franz Carl Weber e Apple

Tra i negozi più amati di Zurigo - e non solo di Zurigo - c’è naturalmente anche il Franz Carl Weber, la boutique made in Switzerland del giocattolo, fondata nel 1881. Ma la sua storica filiale, quella che per 125 anni si era affacciata sulla Bahnhofstrasse, più precisamente al numero 62, è comunque stata «costretta» a chiudere i battenti, o meglio, a spostarsi nella più economica - si fa per dire, visto che rimaniamo comunque nel cuore della città - Bahnhofplatz. Lo ha fatto nel corso dell’estate del 2016, rivelandosi quindi un precursore, rispetto a Manor, pur senza tanto clamore al momento della separazione. E non era neppure stato il primo esercizio, a lasciare la via dello shopping. L’immobile, anch’esso di proprietà di Swiss Life, è stato quindi rimodernato e i suoi spazi suddivisi. L’accesso sulla Bahnhofstrasse è stato riservato a Hyundai, per il suo showroom dedicato al marchio di lusso Genesis, mentre quello sul numero 43 di Rennweg a Apple. La stessa Apple si trovava, fino a pochi mesi fa (e già dal 2009), in Bahnhofstrasse, al numero 77, proprio nello stesso blocco di Manor. Si è spostata di duecento metri, guadagnando una maggiore superficie (raddoppiata, se non triplicata) per il proprio showroom e, con ogni probabilità, qualcosa in termini di affitto al metro quadrato.