Le pigioni sono destinate nuovamente a salire

Cattive notizie per chi vive in affitto. Il costo delle pigioni è destinato nuovamente a salire. Dopo l’incremento registrato a giugno, il tasso ipotecario di riferimento per l’adeguamento delle pigioni verrà ulteriormente corretto al rialzo: dall’1,5% all’1,75%.

A suonare il campanello d’allarme in vista della pubblicazione del tasso il prossimo 1. dicembre è l’associazione svizzera degli inquilini (ASI): «Per la grande maggioranza dei locatari, questa correzione si tradurrà con un ulteriore aumento della pigione», commenta al CdT il presidente della sezione ticinese, Adriano Venuti. Il quale non esita a parlare di «contesto drammatico»: «Gli inquilini hanno già dovuto far fronte all’aumento delle spese accessorie legate ai costi dell’energia. In 6 mesi, il tasso di riferimento verrà adeguato due volte. Considerato che ogni ritocco di 0,25 punti percentuali si traduce, alla scadenza del contratto, con un potenziale aumento del 3% della pigione, l’onere aggiuntivo diventa piuttosto cospicuo». A maggior ragione, prosegue Venuti, se si considera che la spesa per l’affitto costituisce, da sola, circa un quarto del reddito familiare. «Questo aumento inoltre avviene in un contesto di rincari generalizzati, soprattutto in Ticino dove la batosta dei premi di cassa malati si accompagna alla scelta del Governo di ridurre i sussidi». Ossigeno in meno per il ceto medio, dunque. Di qui, la richiesta politica al Consiglio federale «di sospendere immediatamente la ripercussione del tasso ipotecario di riferimento». In sostanza, l’associazione degli inquilini chiede al Governo di interrompere quel meccanismo che oggi lega l’adeguamento della pigione al tasso di riferimento: «Il possibile aumento (o riduzione) delle pigioni in relazione all’aumento (o riduzione) del tasso ipotecario di riferimento è regolato tramite ordinanza dal Consiglio federale», spiega Venuti. «Pertanto, vista la situazione drammatica, chiediamo che questo automatismo venga momentaneamente interrotto, in modo che i proprietari non possano far valere la pretesa di aumento della pigione». Secondo l’ASI il Consiglio federale dovrebbe intervenire «con urgenza, in modo da stabilizzare le pigioni e l’inflazione».

Una proposta politica che non incontra il consenso di chi osserva l’andamento dei costi dal versante opposto: «Oggi è facile gridare all’emergenza chiedendo un intervento della politica, ma il rischio è di scombussolare un sistema codificato nel diritto della locazione che negli ultimi 30 anni si è rivelato estremamente valido», replica dal canto suo Alberto Montorfani, segretario della SVIT, l’associazione dei professionisti dell’immobiliare. Il diritto di locazione - che prevede il meccanismo dell’adeguamento delle pigioni in relazione all’andamento del tasso di riferimento – è stato pensato per essere uno strumento di politica dell’alloggio, aggiunge Montorfani: «Da una parte ha introdotto nuove tutele per gli inquilini, dall’altra ha inserito il principio della copertura dei costi, in modo che non venisse meno (in una nazione di inquilini) lo stimolo all’investimento immobiliare, spesso molto oneroso». Nello stesso tempo, prosegue Montorfani, «il diritto della locazione prevede anche il principio opposto: nel caso di riduzione del tasso, gli inquilini hanno il diritto di chiedere una riduzione delle pigioni». Insomma, secondo Montorfani, il diritto di locazione interviene, di volta in volta, riequilibrando i costi: «L’inquilino che in passato ha chiesto una riduzione della pigione, ora potenzialmente potrebbe essere toccato da un aumento; chi invece non si è mosso, non subirà nessun rincaro».

Ma al di là del principio, prosegue l’esperto, nel caso del Ticino, con circa 6 mila appartamenti sfitti, il discorso è molto meno lineare: «Un ulteriore aumento di pigione incentiverebbe il locatario a cercare soluzioni alternative. Che in Ticino non mancano». E ancora: «Malgrado quello che possono pensare certe cerchie, i primi interessati a mantenere buoni rapporti con gli inquilini, sono i proprietari stessi». In altre parole, secondo Montorfani, «gridare al lupo prima che questo si sia manifestato non è né utile né corretto. Lasciamo che le parti affrontino la questione singolarmente, preservando però il sistema, che si è mostrato capace. Sarebbe comunque stato più interessante che l’ASI si fosse appellata ai proprietari, e non alla politica, per trovare una soluzione alternativa», conclude Montorfani.

Nel concreto, chi sarà toccato dall’aumento della pigione? Venuti: «Tutti coloro che hanno sottoscritto un contratto di locazione con un tasso ipotecario di riferimento inferiore a quello che verrà annunciato il 1. dicembre, ossia dell’1,75%». Quindici anni orsono il tasso era al 3,5%. Poi è gradualmente sceso fino all’1,25%, per poi risalire a giugno 2023 all’1,5%. «Chi, per esempio, ha sottoscritto un mese fa il contratto quando il tasso era all’1,5%, alla prossima scadenza di contratto potrebbe vedere la propria pigione aumentare». Diversamente, chi ha sottoscritto il proprio contratto quando il tasso era superiore all’1,75% - ossia prima di marzo 2017 - non sarà toccato dall’aumento di dicembre. «Addirittura, in questo caso, l’affitto potrebbe anche essere ridotto». I contratti interessati dalle potenziali correzioni al rialzo (unicamente se in precedenza sono state trasferite anche le riduzioni quando il tasso è sceso) sono quelli stipulati dopo marzo 2017, quando il tasso di riferimento è passato dal 1,75% all’1,5%, conclude Venuti.

Un altro aspetto su cui l’ASI chiede un intervento del Consiglio federale riguarda la redditività delle pigioni: «I rendimenti di cui godono i proprietari sono, in larga parte, ingiustificati», osserva Venuti. Il quale ricorda che per legge le pigioni devono essere calcolate non sulla logica del mercato ma in virtù di quanto dice la legge. «Il rendimento massimo deve essere del 2% superiore al tasso ipotecario di riferimento. Da dicembre, quindi, del 3,75%». Tenuto conto di questa legge, secondo l’ASI, gran parte delle pigioni in Svizzera sono abusive. «Secondo un nostro calcolo, in media, ogni inquilino paga circa 370 franchi in più di quanto dovrebbe pagare». Di qui, la richiesta: lo Stato deve controllare sistematicamente la redditività delle pigioni. «Stiamo preparando un’iniziativa popolare che speriamo di poter lanciare nei prossimi mesi».

Pronta la replica di Montorfani: «Esiste una lunga giurisprudenza in materia. Abbiamo sentenze del TF che spiegano bene come si calcola questa redditività. Il principio, ancora una volta, è quello della pigione sulla base dei costi». Secondo Montorfani, l’affermazione dell’ASI «è semplicistica e pericolosa. Bisogna guardare i singoli casi e le categorie di proprietari. «Generalizzare troppo è un errore».