Pigione moderata e penuria di affitti, la ricetta non piace

«Massagno, 2.5 locali, 45 mq, stabile di nuova costruzione, 1.350 franchi al mese. Posteggio interno disponibile a 150 franchi mensili». A Lugano, in zona Università, per una metratura simile, sempre in prima locazione, occorre aggiungere 250 franchi. Per risparmiare qualcosina possiamo cercare tra gli edifici più datati, ma i prezzi sono quelli.

Dal quartiere universitario ci spostiamo di qualche centinaio di metri. Imbocchiamo corso Elvezia, incrociamo via Antonio Fusoni e svoltiamo su via Lambertenghi: il parco, il campetto da basket, la pizzeria all’angolo ed eccoci al mappale 498 dove, nel 2027, sorgerà un edificio a pigione moderata. I lavori dovrebbero partire a breve. In tutto, quindi, ci vorranno otto anni. Otto anni dalla pubblicazione del concorso per il diritto di superficie (valido 53 anni) da parte del Municipio di Lugano. Se poi aggiungiamo anche i tempi della discussione politica superiamo facilmente i dieci anni. Intanto, l’iniziativa di via Lambertenghi 3, ancora oggi, in Ticino è un unicum; a differenza di realtà come Zurigo dove la sensibilità politica e la presenza diffusa di cooperative di abitazione, negli anni, hanno premiato maggiormente questa via.

Il problema della carenza di alloggi a prezzi accessibili, però, non si è affatto attenuato. Anzi. Sempre di più, la questione tocca anche la classe media e non solo le famiglie a basso reddito. A dirlo è il piano d’azione contro la penuria di alloggi elaborato dal consigliere federale Guy Parmelin, al quale recentemente hanno partecipato Cantoni, Città, Comuni oltre che i rappresentanti del settore immobiliare e quelli della costruzione. L’obiettivo dichiarato nel rapporto pubblicato la scorsa settimana è ambizioso: «Aumentare l’offerta di alloggi e creare nuovi spazi abitativi di qualità a prezzi accessibili». Una chimera oppure una missione politica percorribile? Domanda che abbiamo rivolto ai rappresentanti di categoria ticinesi per capire quale attenzione viene accordata al tema a sud delle Alpi. Quindi: a che punto siamo con la pigione moderata?

«In Ticino c’è scarsa attenzione», commenta al CdT il presidente dell’Associazione degli inquilini Svizzera italiana Adriano Venuti: «L’iniziativa di via Lambertenghi è un caso isolato che non risolve il problema: basta consultare un sito come Homegate per rendersi conto che il prezzo delle pigioni è tutto fuorché modesto». Nelle grandi città la situazione è molto più critica, ammette Venuti. «Rispetto al resto della Svizzera, il tasso di sfitto in Ticino è maggiore, ma non per questo il mercato è meno teso». La presenza di appartamenti sfitti insomma non attenua il problema del costo delle pigioni. «La maggiore parte delle offerte sono costruzioni nuove che presentano finiture quasi di lusso». Trovare una pigione moderata in questa fascia è praticamente impossibile, chiosa Venuti. «Per una parte della popolazione, il nuovo è semplicemente inaccessibile».

Secondo Venuti, c’è poi un secondo effetto «perverso» legato allo sviluppo di nuove palazzine: «Questi edifici indirettamente condizionano il prezzo degli appartamenti più vecchi». E ancora: «Negli ultimi anni, abbiamo visto interi quartieri popolari cambiare aspetto e diventare zone abitative di pregio. Prima cambia un palazzo, poi un secondo. Alla fine anche il terzo diventa troppo caro». Venuti parla di un conseguente cambiamento della composizione sociale e dei prezzi delle abitazioni: «È successo a Massagno come in diverse realtà della Svizzera tedesca e romanda».

Che dire allora del pacchetto di misure promosso da Parmelin? «Il consigliere federale ha convocato una tavola rotonda ma si è dimenticato di apparecchiarla. Se lo ha fatto, lo ha fatto per gli impresari costruttori e per i proprietari. Le misure concordate vanno nella direzione auspicata da queste categorie, che chiedono una semplificazione delle procedure di costruzione e una maggiore protezione dai ricorsi. In sostanza, vogliono ottimizzare i costi, ma questo non significa ancora ridurre le pigioni».

Tra le proposte discusse per contenere l’impennata degli affitti figura anche l’introduzione del formulario di locazione. «È sicuramente una proposta interessante ma non credo che ci sia una reale intenzione a concretizzare la misura». Con lo strumento del formulario, il proprietario sarebbe infatti tenuto a giustificare eventuali aumenti di pigione al momento del passaggio di locazione. «È un esercizio di trasparenza che esiste in diversi cantoni e che il Ticino ha bocciato». E qui, si arriva al nodo centrale: «Non si tratta di costruire appartamenti a pigione moderata, ma di far pagare pigioni oneste». Secondo Venuti, una grande maggioranza di appartamenti presenta canoni che vanno oltre il limite consentito dalla legge: «Le pigioni non possono essere definite sulla logica del mercato, ma devono essere calcolate sui costi effettivi e su un rendimento ammissibile». E questo tenuto conto che l’alloggio, così come il cibo, il lavoro o l’educazione, è un bisogno fondamentale. «Per legge, questo mercato non ammette speculazioni. L’appartamento è un bisogno primario che va tutelato».

Sul fronte opposto, ma altrettanto critico, troviamo Gianluigi Piazzini, presidente della CATEF, la Camera fondiaria dell’economia ticinese. Secondo Piazzini, tutto il discorso sulla pigione moderata, promossa dallo stesso Parmelin, ruota attorno a un grande malinteso: «Tecnicamente, la pigione moderata non esiste». Calcolatrice alla mano, Piazzini spiega che il costo del prodotto al mq è composto dalla costruzione e dal terreno : «Per la costruzione in Ticino siamo attorno a 3.000 franchi al mq edificato». Il costo è riferito a un prodotto sobrio, specifica Piazzini. «Per un terreno in zona intensiva l’incidenza minima invece è di 1.500 franchi al mq edificabile. Parliamo quindi di 4.500 franchi al mq. Applicato a una superficie di 100 mq il costo è di 450.000 mila franchi. Per conseguire una resa del 4,5% (ammortamento, tasso ipotecario e manutenzione) è necessario imporre un affitto annuo di 20.250 franchi, ossia 1.700 franchi al mese. Al di sotto è impossibile». Se poi aggiungiamo un parcheggio interno arriviamo facilmente a 2.000 franchi al mese. «Non si scappa».

Come abbattere quindi il costo al mq? «Per esempio riducendo la superficie degli spazi abitativi; oppure replicando l’immobile». L’alternativa - prosegue Piazzini - è l’edilizia convenzionata, che fa leva sulla formula della cooperativa di abitazione o sull’ente di interesse pubblico. Piazzini menziona, anche lui, l’iniziativa «Vivere Lambertenghi», a cui è stato concesso un diritto di superficie. «In questo caso possiamo parlare di edilizia convenzionata e di pigione moderata in una edificazione ex novo». In altre parole, per garantire una pigione moderata è necessario poter contare sull’ente pubblico in grado di mettere a disposizione terreni a condizioni di favore. In caso contrario si arriva alle cifre esposte. Niente pigione moderata.

Ammesso quindi che realizzare appartamenti nuovi a pigione moderata sia estremamente difficile, Piazzini aggiunge una seconda riflessione: «La pigione moderata esiste negli affitti in essere, dove il prezzo è di circa il 15% inferiore rispetto alle offerte di mercato. Sono magari edifici datati ma spesso sorgono in zone pregiate e dispongono di superfici generose». Di qui, la conclusione: «A differenza di quanto si vuole fare credere, il mercato in Ticino è disteso. Questa dotazione è in genere in mano privata, notoriamente interessati alla piena occupazione. A mantenere il mercato disteso, inoltre, concorre anche lo sfitto che in Ticino sta diventando strutturale». La vera tensione secondo Piazzini si registra nelle grandi città dell’Altopiano «dove la propensione all’investimento è crollata per vari motivi come il controllo asfissiante delle autorità, la penuria di terreni liberi e i costi alle stelle». Quanto alla tavola rotonda promossa da Parmelin, secondo Piazzini è stata attivata in funzione di queste città, confrontate con una domanda crescente trainata in parte dalla migrazione e con un’offerta insufficiente. «In definitiva, il gruppo di lavoro ha partorito poco ma è meglio così».

In Ticino gli alloggi gestiti da enti di pubblica utilità sono circa 1.700, pari allo 0,7% delle abitazioni totali. «Pochissimi», commenta senza mezzi termini la municipale di Lugano e granconsigliera Cristina Zanini Barzaghi. Una buona parte di questi alloggi, circa il 60%, appartiene ad Alloggi Ticino, una società anonima di interesse pubblico di cui il Cantone detiene il 38% del capitale azionario. «In Ticino ci sono poche cooperative di abitazione. Non esiste una vera tradizione e l’offerta di appartamenti a pigione moderata pertanto ne risente».

Anche il prospettato centro di competenza cantonale sull’alloggio, in collaborazione con la SUPSI, sembra fermo, osserva Zanini, ma non per questo la necessità di un intervento è meno concreta: «Come Città di Lugano, disponiamo di un regolamento sociale con lo scopo di sostenere le persone in difficoltà. Gran parte dei fondi erogati da questo regolamento vanno a coprire le spese dell’abitazione». Una situazione che Zanini non esita a definire paradossale: «Se la disponibilità di appartamenti economici fosse maggiore, risparmieremmo molti aiuti sociali. È un gatto che si morde la coda».

Pensare di costruire ex novo a pigione moderata, però, è difficile, ammette Zanini: «I costi di costruzione aggiunti al prezzo dei terreni e delle eventuali demolizioni degli edifici preesistenti sono alti. Una soluzione come la cooperativa “Vivere Lambertenghi” a Lugano funziona perché l’ente pubblico aiuta concedendo il terreno in diritto di superficie». Purtroppo però esistono pochi terreni pubblici in zone ben servite, vicino alle scuole e ad altri servizi, da dare in gestione alle cooperative.

Soluzioni? La bacchetta magica non esiste. Innanzitutto si dovrebbero realizzare alloggi meno spaziosi con più spazi condivisi e discutere gli standard di costruzione. «Le cooperative oltralpe lavorano in questa direzione. È un modello da percorrere, a fronte di una tendenza che a livello svizzero, invece, vede lo spazio d’abitazione pro-capite aumentare sempre di più».

Una seconda alternativa è trasformare e ampliare gli edifici esistenti, che secondo Zanini presenta diversi vantaggi: «È più veloce, meno costoso, più sostenibile e consente di non stravolgere il tessuto abitativo urbano». Per chi è proprietario di una palazzina ma non se la sente di ristrutturare, Zanini ricorda che l’opzione del diritto di superficie può essere scelta anche dai privati: «Si può cedere l’edificio per un numero determinato di anni a un ente senza scopo di lucro, a cui spetterebbe l’onere dell’investimento, senza venderlo».

Al netto di queste valutazioni, Zanini osserva come il dibattito nazionale manchi di concretezza: «Si dice che c’è bisogno di alloggi convenienti, ma con poche misure efficaci a corto termine. Densificare e accelerare le procedure di costruzione sono senza dubbio proposte positive, ma il rischio è che interi quartieri popolari vengano rasi al suolo per far posto a palazzoni con poco verde. Sono già nati gruppi che si oppongono a questa tendenza». La sindaca di Zurigo, esprimendosi per conto dell’Unione delle Città svizzere, ha sollevato alcune criticità nell’ambito della tavola rotonda promossa da Parmelin. In effetti, diverse misure proposte dalle Città non sono state approvate dal gruppo di lavoro della Confederazione, come il diritto di prelazione da parte degli enti pubblici. Questa misura permetterebbe alle Città e ai Comuni di acquisire sedimi interessanti, con l’obiettivo di calmierare il mercato in una fase storica in cui la forte crescita demografica accentua il rischio di speculazioni immobiliari.