Con i prezzi in aumento, il sogno della casa si allontana per i più giovani

Raggiunto, per ora, l’obiettivo di attenuare la pressioni inflazionistica in Svizzera (a settembre l’indice dei prezzi al consumo ha registrato un +0,8% su base annua, ndr) l’attenzione della Banca nazionale svizzera (BNS) sembra volersi focalizzare, oltre che sul valore del franco svizzero rispetto alle valute di riferimento per l’industria dell’export (dollaro ed euro su tutte), anche su altre questioni congiunturali altrettanto importanti. Fra queste c’è il mercato immobiliare, che vale oltre tremila miliardi di franchi (valore complessivo stimato del parco immobili commerciali e residenziali) e che contribuisce al PIL della Svizzera con una quota dell’11%, contributo che sale al 16% se si includono anche i redditi da locazione e il valore locativo delle abitazioni private. Per non parlare dell’impiego: il 14% di tutti gli occupati in Svizzera lavora infatti in uno degli ambiti legati all’immobiliare. Tra il 2011 e il 2021, inoltre, la creazione di valore in questo ambito (al lordo) è aumentata del 23%; in confronto, l'economia elvetica nel suo complesso è cresciuta del 17%.

L’attenzione della BNS su questo settore dell’economia svizzera non è certo marginale. Ed è tutt’altro che segreto: a marzo, in occasione della prima riduzione del tasso direttorio, nella sua comunicazione ufficiale la BNS scriveva, molto sinteticamente: «Sul mercato ipotecario e immobiliare la dinamica è calata sensibilmente negli ultimi trimestri. Tuttavia, su questi mercati permangono le vulnerabilità». Leggasi: abbassiamo i tassi per ridurre i rischi dei debitori.

Dopo tre riduzioni del tasso e con una quarta che pare sempre più probabile a dicembre, sul mercato ipotecario i tassi hanno reagito – a onor del vero, i primi ribassi dei tassi ipotecari fissi si erano già osservati verso la fine del 2023 – con una tendenza al ribasso che continua.

«Il calo dei tassi d’interesse ipotecari riduce il costo del finanziamento per chi è interessato a comperare un immobile, rendendo l’acquisto più accessibile», ci spiega Daniele Mantegazzi, responsabile delle ricerca presso Brülhart&Partners. «Questo porta a un aumento della domanda immobiliare e, nel tempo, a un rialzo dei prezzi. Inoltre, gli attuali proprietari potrebbero approfittare dei tassi ridotti per ristrutturare o ammortizzare i loro immobili. La velocità e l’intensità di queste reazioni dipendono dalle condizioni del mercato locale e dalle tempistiche delle scadenze delle ipoteche».

A fine settembre il prezzo richiesto dagli offerenti per una casa unifamiliare in Svizzera è salito dell’1,7% rispetto a fine agosto, mettendo a segno l’incremento mensile più forte dal dicembre 2022, secondo il parametro calcolato da ImmoScout24 - entità di SMG Swiss Marketplace Group, che riunisce diversi portali - insieme alla società di consulenza zurighese IAZI. Il costo di un appartamento in proprietà per piani è per contro sceso dello 0,3% rispetto a 30 giorni prima, mentre le pigioni mostrano una crescita dello 0,7%.

«La domanda immobiliare si sta riprendendo anche in Ticino dopo il calo degli ultimi due anni dovuto all’aumento dei tassi d’interesse. Tuttavia, è ancora presto per osservare effetti significativi sui prezzi, sia per case che per appartamenti. Da un lato, questo è dovuto a un’offerta immobiliare in Ticino che è in grado di assorbire questo tipo di variazioni della domanda - a differenza di realtà come Zurigo o Ginevra - e, dall’altro lato, c’è chi ancora aspetta eventuali ulteriori cali dei tassi d’interesse», continua Mantegazzi.

In fondo non esiste un solo mercato immobiliare. Le dinamiche e i prezzi possono variare da quartiere a quartiere. Ogni comune e ogni quartiere ha caratteristiche proprie e i prezzi le rispecchiano. «Le aree maggiormente interessate da questo fenomeno sono quelle in cui la domanda immobiliare supera considerevolmente l’offerta, spesso grazie a fattori come l’accessibilità, le amenità e la vicinanza ai servizi. Alcuni esempi sono le zone di Locarno-Centro e Muralto, Lugano-Castagnola e Bellinzona-Centro», continua Daniele Mantegazzi.

Le aree meno toccate dall’aumento dei prezzi sono quelle dove la domanda immobiliare non riesce a coprire completamente l’offerta, «come Alto Malcantone, Valle di Muggio o Valle Verzasca. Queste zone, pur offrendo una buona qualità della vita, attirano una domanda immobiliare (relativa) inferiore rispetto alle aree urbane».

Eppoi c’è il segmento del lusso che di solito è quello meno toccato da cali di valore «I fattori principali che muovono la domanda e l’offerta del segmento del lusso - spiega Mantegazzi - sono diversi rispetto al resto del settore immobiliare e dipendono più dalle condizioni fiscali locali e dalle regolamentazioni, come la legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero e la legge sulle abitazioni secondarie, che dai tassi d’interesse. Questi ultimi hanno un impatto limitato sul potere d’acquisto di chi può permettersi di acquistare un immobile di lusso».

L’accesso alla proprietà per le giovani famiglie con i prezzi crescenti e i criteri di concessione di mutui ipotecari più stringenti è però sempre più difficile. «Per comprare un immobile da 800 mila franchi, servono 160 mila franchi di capitale proprio e un reddito lordo annuo di 134 mila franchi per garantire la sostenibilità finanziaria nel tempo», continua l’esperto di Brülhart&Partners. «E dunque l’accesso alla proprietà non è per tutti. A seconda dei criteri utilizzati, stimiamo la quota di economie domestiche che oggi possono permettersi di comprare una casa in Svizzera tra il 15 e il 25%, circa un terzo rispetto a vent’anni fa. Una possibile soluzione alternativa è rappresentata dalle cooperative d’abitazione».

E come si stanno muovendo gli investitori istituzionali? «Per loro l’evoluzione dei tassi d’interesse incide poco, dato che usano prevalentemente capitale proprio. L’obiettivo principale dei loro investimenti immobiliari non è la redditività, ma avere una parte dei loro investimenti in beni (più) sicuri e proteggersi dall’inflazione. In Ticino, il 23-24% delle abitazioni in affitto è di proprietà di investitori immobiliari, ben al di sotto della media nazionale, pari al 35%. Attualmente non abbiamo ancora rilevato, in Ticino, un aumento considerevole degli investimenti istituzionali - che negli ultimi due anni erano diminuiti. Ci aspettiamo che possano aumentare, ma in modo meno marcato rispetto ad altre zone della Svizzera.

Due terzi degli inquilini potrebbero presto aver diritto a una riduzione dell’affitto: lo afferma la Banca cantonale di Zurigo (Zücher Kantonalbank, ZKB) che prevede un abbassamento del tasso ipotecario di riferimento.

Il parametro stabilito a scadenza trimestrale dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) sulla base del costo medio dei prestiti ipotecari scenderà al più tardi nel marzo 2025, affermano gli esperti di ZKB in un’analisi del mercato immobiliare.

Coloro che hanno subito i due aumenti intercorsi l’anno scorso (che hanno portato l’indicatore dall’1,25% all’1,75%) potranno beneficiare di una riduzione della pigione. Questo vale per circa un terzo delle famiglie in affitto, che potranno così reclamare almeno una parte dell’aumento. «Chi ha ricevuto di recente una lettera sgradevole con il rincaro della pigione presumibilmente ora sarà altrettanto disposto a inviare una missiva al padrone di casa», scrive l’analista della ZKB Ursina Kubli.

È probabile che soprattutto i locatori istituzionali ricevano questo tipo di comunicazione nel prossimo futuro. «Questo perché la nostra analisi mostra che in passato hanno trasferito gli aumenti degli affitti più frequentemente dei proprietari privati», afferma l’esperta. Nell’ultimo trimestre, ad esempio, solo il 7% delle famiglie in affitto con proprietari privati ha trasferito un rincaro dell’affitto, rispetto al 13% dei fondi pensione, delle compagnie di assicurazione e dei fondi immobiliari. Uno dei motivi è che in passato i locatori istituzionali hanno trasmesso più frequentemente le riduzioni dei tassi di interesse di riferimento ed è quindi più probabile che fossero autorizzati ad aumentare gli affitti. Anche il rapporto personale tra locatori e inquilini potrebbe però aver giocato un ruolo, causando una certa esitazione da parte dei privati.

Ma ci sono pure altri locatari che potrebbero vedere scendere il costo dell’alloggio. Oltre al terzo degli inquilini il cui affitto è stato aumentato di recente, ZKB stima che ci sia una frazione altrettanto grande che può chiedere una riduzione perché non tutte le diminuzioni del canone sono state richieste in passato. «Questo terzo coglierà il momento in cui si parla molto degli alti e bassi del tasso ipotecario di riferimento come un’opportunità per tornare ad essere attivo?», si chiede la specialista. La risposta arriverà nel 2025.

L’UFAB pubblicherà il tasso ipotecario di riferimento il prossimo lunedì 2 dicembre.