Sfitto, tallone d’Achille del Mendrisiotto: «Problema da affrontare uniti»

Parlano da sole le cifre riguardanti lo sfitto nel Mendrisiotto. Parlano di un Distretto che soffre, più del resto del Ticino dove le percentuali di case vuote sono inferiori e in diminuzione. Un calo in corso da un paio d’anni che si è confermato nelle statistiche aggiornate al 1. giugno 2023 rese note di recente. In Ticino le abitazioni vuote – le cifre sono dell’Ufficio federale di statistica – sono 5.489, pari al 2,17% (un anno fa erano 6.262, il 2,49%), nel Mendrisiotto la percentuale è più che doppia: 4,98%, per 1.549 unità abitative sfitte (il 1. giugno 2022 le case vuote erano 1.521, pari al 4,94%). A titolo di paragone nel Luganese la percentuale è del 2,03%, nel Locarnese 1,26%, nel Bellinzonese 2,43%, in Leventina (unica altra regione con cifre in aumento) del 2,04%.

Nella nostra regione l’aumento tra il 2022 e il 2023 è minimo, ma non cambia la sostanza delle cose. Non è insomma da considerare come un rallentamento significativo di un trend. Anche se osservando nel dettaglio le cifre dei singoli Comuni si nota che solo tre località mostrano percentuali in aumento, per gli esperti del settore il Distretto è da analizzare come un’unità, che si distanzia dalle altre regioni cantonali. «C’è una difficoltà strutturale generale del Mendrisiotto – esordisce Gianluigi Piazzini, presidente della CATEF, l’associazione ticinese dei proprietari immobiliari –. I dati di fatto sono evidenti e bisogna osservare quelli, con oltre 1.500 abitazioni sfitte è come se un intero paese fosse disabitato» (l’occupazione media di un appartamento è di due persone o poco più, ndr).

Per Piazzini è il momento di agire, anzi di reagire. «C’è un malessere strutturale di fondo. Non sono gli affitti ad essere troppo alti, è la domanda che non funziona e occorre capire i motivi. Bisogna ritrovare fiducia e rilanciarsi e per farlo secondo me occorre affrontare un discorso generale sul Mendrisiotto. Cosa non va? Cosa si potrebbe fare? Magari dietro questo fenomeno ci sono altri problemi, come la natalità, la concorrenza con altri Distretti, il traffico e la qualità di vita nella regione». L’auspicio e il consiglio di Piazzini è che si affronti il tema facendo fronte comune: «Sediamoci e sentiamoci tutti. Come per tutte le cose che creano disagio ma sono evidenti, i soggetti economici interessati dovrebbero riunirsi per discuterne».

Non sarà semplice e sarà verosimilmente un processo lungo. Anche perché la situazione immobiliare di una regione non è facilmente controllabile dalle amministrazioni comunali, è anche in parte frutto del retaggio del passato e il risultato di valutazioni errate (o non precise) dei promotori immobiliari.

«Prendiamo l’esempio di Mendrisio (lo sfitto è del 3,40%, ndr), lì si è costruito parecchio negli scorsi anni e la domanda non è riuscita a seguire l’offerta forte. C’è sovraofferta di nuove costruzioni e forse anche la componente universitaria ha avuto un ruolo. La mia impressione è che tanti studenti facciano i pendolari dal Luganese o dalla Lombardia».

Un altro esempio, diverso ma forse il più emblematico, è quello di Chiasso. Nella cittadina di confine le case vuote continuano ad aumentare e a metà 2023 hanno raggiunto quota 11,76% (pari a 655 unità). «Undici case su 100 vuote è davvero tanto, è quasi un record svizzero. Qui la causa dello sfitto a mio parere non è l’eccesso di edificazione, non si è costruito molto di recente. Chiasso ha la struttura immobiliare di una cittadina con più abitanti di quelli che ci sono ora. La trovo una sorta di sfortuna strutturale».

Per analizzare la situazione della cittadina di confine ci siamo rivolti anche al sindaco Bruno Arrigoni, che per prima cosa si dice leggermente «sorpreso del dato dello sfitto del 2023 in quanto negli ultimi due anni abbiamo avuto una stabilizzazione della popolazione, addirittura lo scorso anno un lieve aumento. La maggior parte degli appartamenti vuoti sono ubicati in grandi stabili costruiti negli anni Sessanta. Alcuni di questi edifici non sono più consoni al mercato attuale, hanno bisogno di ristrutturazioni. Sebbene questo sia il trend attuale, non tutti gli operatori presenti hanno intrapreso lavori di rimodernamento», spiega. Purtroppo, come anticipato, il margine di manovra dei Comuni è ristretto. Questo non vuol dire che Chiasso non faccia tutto ciò che può per invertire la tendenza: «Il Comune da anni è impegnato in lavori di riqualifica urbana come già fatto nel quartiere Soldini, nel Quartiere Odelscalchi e nel comparto di via Bossi. Attualmente siamo impegnati su corso San Gottardo e prossimamente inizieranno i lavori nel comparto via Franscini. L’esperienza ci dice che migliorare la qualità nell’assetto degli spazi pubblici induce pure i privati ad intraprendere interventi di riqualifica degli stabili che si affacciano sulle vie rivalorizzate».

Un’altra possibile via da seguire è quella delle riconversioni immobiliari: «Il nostro margine è abbastanza limitato. Possiamo soprattutto consigliare ed invitare il privato a puntare sugli spazi commerciali, dove la domanda è maggiore. Alcuni di questi edifici costruiti nel passato avevano l’obiettivo di offrire abitazioni quando la popolazione di Chiasso era di circa 9.000 abitanti, parliamo degli anni Settanta dello scorso secolo. Oggigiorno l’offerta è superiore al reale bisogno, da qui i nostri consigli, da una parte a rimodernare gli edifici attuali e dall’altro a convertire dove possibile in spazi commerciali».

Nel Mendrisiotto la media di abitazioni sfitte a metà 2023 era del 4,98%. Nel dettaglio a Balerna lo sfitta raggiunge il 5,66%, a Breggia lo 0,27%, a Castel San Pietro lo 0,63%, a Chiasso l’11,76%, a Coldrerio il 3,18%, a Mendrisio il 3,40%, a Morbio Inferiore il 5,50%, a Novazzano il 2,64%, a Riva San Vitale il 2,78%, a Stabio il 3,18% e a Vacallo il 5,30%. Chiasso, Riva e Stabio sono le sole località momò con percentuali in aumento. Brusino, Comune politicamente luganese, ha uno sfitto dello 0,39%.