Un quartiere nel quartiere a Bellinzona: «Siamo molto soddisfatti»

Sei palazzi per un totale di 210 appartamenti. Quando era stato presentato alla stampa a febbraio 2019 in piena fase realizzativa, quello denominato Open Gerretta era stato definito il più grosso progetto edilizio mai concretizzato a Bellinzona e il più ampio in costruzione in Ticino. Sono passati quasi due anni e oggi in quel “quartiere nel quartiere” vivono centinaia di persone. «Sei mesi dopo la consegna dell’ultimo blocco quasi l’80% dei 210 appartamenti è affittato: direi che se non è un record ticinese poco ci manca» spiega al CdT Manuel Gamper, direttore di Multi RE, la società del Gruppo Multi che in quel progetto si occupa della prima locazione per conto di Swisscanto. Ques’ultimo è il fondo d’investimento promotore, che fa capo alla Banca cantonale zurighese e che cinque anni fa aveva acquistato la parte nord del terreno dal Gruppo Artisa, il quale a sua volta ha edificato la parte sud con altre sei palazzine ed è all’origine dell’intera iniziativa denominata «Parco Gerretta» (ne parliamo anche in coda a questo articolo). «Siamo molto soddisfatti soprattutto perché il risultato viene raggiunto in un periodo in cui, a causa della pandemia, il mercato è un po’ sotto pressione» sottolinea Gamper. Tenendo conto anche degli inquilini già sicuri di insediarsi entro febbraio 2021, secondo il direttore di Multi RE gli appartamenti possono dirsi già occupati nella misura dell’80%. «Va tenuto conto pure un tempo tecnico di assorbimento che è strutturale, comprensivo di contatto, visite e relativa firma dei contratti – afferma – Se poi consideriamo che Open Gerretta da solo costituisce circa lo 0,8% del parco immobiliare di Bellinzona (210 unità abitative sul totale delle 25.565 registrate a fine 2019) sapevamo già che l’assorbimento non sarebbe avvenuto in una notte».

Commerci e servizi in arrivo
Detto degli appartamenti, passiamo ad un ulteriore tassello del progetto: servizi e spazi commerciali. «Abbiamo oltre 1.000 metri quadrati attualmente in fase di allestimento al pianterreno di due dei sei blocchi, quelli verso sud-est», spiega Manuel Gamper. Gli spazi ospiteranno edicola, bar, estetista, asilo nido, studio medico e fisioterapia con altri studi specialistici in ambito medicale: alcuni di questi hanno già la licenza di costruzione approvata, altri si trovano in fase di progettazione. L’apertura è stimata per la fine della primavera del prossimo anno. «Interessante anche qui notare che, per quanto le aree commerciali siano attualmente sotto pressione, abbiamo ottenuto buoni risultati scegliendo in maniera mirata quali servizi inserire, evitando di affittarli al primo interessato e senza dover scendere a compromessi sulla pigione – evidenzia – Il nostro concetto, in questo senso, compensa la situazione del mercato: avere a monte un’idea forte con un profilo ed un posizionamento chiaro permette di concentrarsi su obiettivi fuori dalla media rispetto alle soluzioni tradizionali». Quale invece il riscontro ricevuto da parte degli inquilini? «Di principio è buono, anche se chiaramente avendo creato dal nulla e in pochissimo tempo un piccolo quartiere, con diverse centinaia di persone che vi si sono insediate in meno di un anno, questo presuppone che si crei un nuovo equilibrio – risponde Manuel Gamper – Naturalmente, come ogni grosso progetto, c’è una necessaria fase di assestamento che andrà a risolversi in maniera naturale con il riassetto previsto e in atto di tutto il quartiere della Gerretta. Va fatto quando sono gli inquilini stessi che, vivendoci, segnalano dove si può migliorare».

Il problema dello sfitto
In generale, quello che si ritiene un risultato buono è frutto del concetto che sta alla base del progetto: «Attenzione alla taglia degli appartamenti, seguendo la richiesta del mercato, e buon rapporto qualità-prezzo». Le cifre confermerebbero poi la tesi secondo cui “il nuovo svuota il vecchio”. E qui subentra inevitabilmente il dibattito sui tassi di sfitto in Ticino e nel Bellinzonese, che secondo i dati dell’Ufficio federale di statistica nell’ultimo decennio sono esplosi, raggiungendo lo scorso giugno rispettivamente il 2,71% e il 3,24%. Un andamento che – come abbiamo riferito il 13 novembre e il 5 dicembre scorsi – preoccupa diversi attori del settore, tra cui rappresentanti dell’economia fondiaria e immobiliaristi. Qui Manuel Gamper parla anche come analista di mercato. E non ha dubbi: il nuovo non ha praticamente concorrenza. «I nuovi appartamenti hanno delle metrature di circa il 10-15% più piccole degli appartamenti vecchi, grazie alla razionalizzazione degli spazi, e questo già da solo permette di contenere i prezzi a parità di locali. Una riduzione, questa, che si compensa con prezzi al metro quadrato più contenuti negli appartamenti vecchi. Se quindi i locali sono gli stessi, le finiture o lo standard più moderno, e il prezzo relativamente inferiore, l’inquilino tende evidentemente a privilegiare il nuovo». Andrebbero poi considerati numerosi altri fattori macroeconomici, demografici, sociali, ma pure tecnici: le trasformazioni in atto sono molteplici, e il fenomeno va inquadrato in maniera complessa. Con Manuel Gamper, che riconosce l’esistenza di alcuni punti critici, ne parleremo in un secondo articolo in uscita prossimamente.

All’origine dell’iniziativa trattata nell’articolo principale c’è il Gruppo Artisa, che cinque anni fa aveva acquistato in blocco i terreni poi edificati su una superficie di 25.000 metri, e aveva messo in piedi il concetto del complesso denominato Parco Gerretta. Ha poi ceduto la parte nord, dove Swisscanto ha costruito 6 edifici. Da parte sua Artisa ha realizzato con successo altri 6 blocchi a sud, oggi completamente occupati: 23 appartamenti sono stati venduti in proprietà per piani, altri 35 sono stati affittati. «Siamo molto soddisfatti - commenta la responsabile marketing del Gruppo Artisa Anna Paccagnella - Il risultato conferma che quanto pianificato ha corrisposto alle esigenze del mercato».