Tra dieci anni chi potrà più permettersi un affitto in Svizzera?

Sono tempi difficili per chi cerca un appartamento in affitto in Svizzera. Basta guardare i prezzi a cui vengono proposti sul mercato gli alloggi, e non solo nelle grandi città come Zurigo, Ginevra, Losanna, Berna o Basilea. E, in futuro, riuscire a pagare la pigione potrebbe essere ancora più difficile. Tutta colpa della crisi degli alloggi con cui è confrontato il nostro Paese. Una crisi senza precedenti. Ecco allora che, se da una parte, il numero di nuovi alloggi costruiti è il più basso dal 1950, gli affitti schizzano alle stelle. A ciò si aggiunga la crescita costante della popolazione e la frittata è fatta. Ecco allora che, secondo un esperto, se non si iniziano a mettere da parte un po' di soldi adesso, tra dieci anni riuscire a pagare l'affitto potrebbe essere un'impresa.

In effetti, in Svizzera oggi si costruisce troppo poco per stare al passo della domanda. Come riporta la SonntagsZeitung in un articolo dedicato al tema poi ripreso dal Blick, tra il 2020 e il 2024 sono stati edificati solo 52 nuovi alloggi per ogni aumento di 100 abitanti. Un ruolino di marcia storicamente basso. Basti pensare che dalla seconda Guerra mondiale questo dato è sempre stato superiore alle 59 unità, superando addirittura le 100 negli anni Ottanta.

Ma a che cosa si deve il rallentamento fatto registrare negli ultimi anni? Le ragioni sono molteplici. Una su tutte, però, spicca: la revisione del 2014 della Legge sulla pianificazione del territorio che ha reso praticamente impossibile costruire su superfici non ancora edificate. Nella propria strategia riguardante l'alloggio, infatti, la Svizzera ha deciso di puntare sulla densificazione, ovvero sulla creazione di nuovi spazi abitativi in zone già edificate. Questo modo di procedere, tuttavia, comporta qualche inconveniente.

«Abbiamo chiuso una valvola, quella dei terreni non edificati, ma la nuova valvola, quella della densificazione, non è ancora stata aperta» osserva Fredy Hasenmaile, capoeconomista di Raiffeisen Svizzera. «Prima della revisione della legge nel 2014, si potevano definire delle zone edificabili e costruire su di esse anche se non erano ancora state edificate: era facile e a buon mercato».

Oggi, in effetti, la modifica dei piani regolatori in cantoni e comuni richiede spesso anni. A ciò si aggiungono poi costi di costruzione in crescita, regole più severe e una marea di ricorsi. A Zurigo, per esempio, la costruzione di 3.000 alloggi è stata bloccata a causa di una stretta sulle regole concernenti la protezione contro il rumore. Ecco allora che gli investimenti nel ramo delle costruzioni sono in calo da sei anni e nel 2024 sono stati costruiti 5.000 alloggi in meno rispetto all'anno precedente.

Come anticipato, poi, la scelta di puntare sulla densificazione abitativa ha anche aspetti negativi. Spesso, infatti, bisogna demolire vecchi edifici prima di costruirne di nuovi e ciò riduce l'aumento netto di alloggi disponibili. Sempre prendendo come esempio il canton Zurigo, nel 2024 sono stati costruiti 7.500 nuovi alloggi, tuttavia ne sono stati demoliti 2.100: l'aumento effettivo è quindi di 5.400 unità.

La densificazione può inoltre creare conflitti. Le persone che si vedono costruire vicino a casa potrebbero in effetti sentirsi disturbate e decidere di interporre ricorso. «Densificare significa che si costruisce più vicino. Questo vuole dire che più vicini saranno interessati, il che porta a una maggiore resistenza ai progetti di costruzione», spiega Hasenmaile.

L'offerta di nuovi alloggi, insomma, si sta progressivamente riducendo, ma non altrettanto sta facendo la popolazione svizzera che, anzi, è in costante crescita. Che cosa bisogna aspettarsi allora per il futuro? «Se non si comincia a risparmiare ora, tra dieci anni non si potranno più pagare gli affitti», avverte sulle colonne della NZZ am Sonntag l'economista immobiliare Andreas Loepfe. Loepfe calca poi la mano: «Nel corso dei prossimi dieci anni, gli affitti aumenteranno con delle proporzioni che la maggior parte delle persone oggi non può nemmeno immaginare».

La situazione dovrebbe diventare particolarmente critica nei centri urbani che attirano per le possibilità di impiego offerte, ma in cui l'alloggio diviene un lusso. Già oggi, del resto, non è che la situazione sia rosea. Lo testimonia il fatto che in città come Zurigo, Berna, Basilea e Losanna la gente già protesta nelle piazze per la carenza di alloggi. Gli affitti e i prezzi del mercato immobiliare aumentano in effetti più velocemente rispetto ai salari.

Riassumendo, dunque, la Svizzera è confrontata con una sfida a lungo termine. Per Fredy Hasenmaile la messa in opera completa della strategia di densificazione richiederà ancora dai due ai tre anni, e potrebbe passare un decennio prima che funzioni senza intoppi. Fino a quel momento, dunque, il mercato degli alloggi resterà un campo minato.