Vivere a St.Moritz costa una fucilata

ZURIGO - St. Moritz, il luogo di villeggiatura del jet-set, non è circondato solo da montagne alte. Anche gli affitti sono vertiginosamente alti. Un appartamento per famiglie (a partire da 4,5 locali) costa in media 3’590 franchi al mese. È il canone mensile più alto tra le 14 destinazioni di vacanza analizzate dal portale di confronto internet Comparis. Il valore mediano (valore centrale) è del 76% superiore rispetto a quello dell’intero cantone dei Grigioni, pari a 2’035 franchi.

St. Moritz, con 2’400 franchi, è anche la località più cara per le coppie che vogliono affittare un appartamento (da 3 a 4 locali). In questo caso il valore mediano è del 45% superiore a quella del cantone. Lo stesso vale per gli appartamenti per single (da 1 a 2,5 locali). I prezzi sono di 1’494 franchi al mese, del 37% superiori alla mediana cantonale. La base dei dati è costituita dagli annunci immobiliari pubblicati su comparis.ch, il più grande mercato immobiliare online della Svizzera. Sono stati inclusi nell’analisi gli annunci pubblicitari in 14 luoghi di villeggiatura nel periodo tra il 2017 e il 2018. Sono stati presi in considerazione appartamenti, appartamenti ammobiliati, case e condomini, ma non appartamenti per vacanze.

Affitti a volte più cari che a Zurigo e Ginevra
Vivere a St. Moritz è quindi a volte anche più costoso che non abitare a Zurigo o Ginevra, le piazze con i prezzi immobiliari più alti in Svizzera. A Zurigo, un appartamento per famiglie costa in media 3’320 franchi, uno per coppie 2’450 franchi e uno per single 1’727 franchi. A Ginevra la media è di 3’810 franchi (appartamento per famiglie), 2’330 franchi (appartamento per coppie) e 1’460 franchi (appartamento per single). A St. Moritz, circa 200 appartamenti sono vuoti. La quota di appartamenti vuoti sul totale del parco immobiliare di St. Moritz, pari a circa il 4%, si attesta ormai da tre anni a questo livello. Eppure i prezzi non diminuiscono. «I prezzi sono stabili perché i proprietari non si sentono costretti ad abbassare gli affitti. Preferiscono lasciare l’appartamento vuoto e aspettare che qualcuno sia disposto a pagare l’affitto richiesto», osserva Frédéric Papp, esperto di finanze di Comparis.

Popolazione verso località più economiche
Secondo Papp, un altro fattore che contribuisce a mantenere questo livello di prezzi è il marchio di St. Moritz, noto in tutto il mondo, che attira un pubblico benestante. «Le vittime di questo sviluppo sono i residenti locali che non sono proprietari di un’abitazione e le persone che vogliono stabilirsi definitivamente a St. Moritz per lavoro», annota l’esperto di Comparis. Di conseguenza, in 40 anni la popolazione è scesa di circa 1’000 persone e ammonta ora a 5’000 abitanti. Secondo l’esperto di Comparis, queste persone cercano nei comuni vicini un’abitazione più economica in cui alloggiare.

Zermatt vittima del boom turistico
Secondo l’analisi di Comparis, anche vivere a Zermatt è sproporzionatamente costoso. Le famiglie pagano in media 2’800 franchi per un appartamento (49% al di sopra del valore mediano). Gli appartamenti per coppie costano 2’200 franchi (44% al di sopra del valore mediano). I prezzi per un appartamento per single si attestano sulla mediana cantonale di 1’022 franchi. Tuttavia, a differenza di quel che accade a St. Moritz, a Zermatt non vi sono quasi mai appartamenti vuoti. Nella località vallesana la domanda di abitazioni supera di gran lunga l’offerta, soprattutto nella stagione invernale. «Non vi sono praticamente alloggi a prezzi accessibili per i lavoratori e i residenti che non possiedono un’abitazione. I prezzi elevati spingono quindi le famiglie a basso e medio reddito a spostarsi nei comuni limitrofi di Täsch e Randa dove gli affitti sono più bassi», afferma ancora Papp. Inoltre, gran parte degli appartamenti sono destinati a chi viene in vacanza e non al mercato immobiliare tradizionale. «Il suolo a Zermatt è scarso e costoso, il che rende estremamente difficile creare alloggi a prezzi accessibili», spiega l’esperto di finanze di Comparis.

Si spera nella buona volontà dei proprietari
Zermatt è consapevole del problema e ha recentemente avviato un progetto. Una cooperativa dovrebbe rilevare alcuni appartamenti di proprietari immobiliari residenti per poterli amministrare e creare così un’area residenziale a prezzi accessibili. «Probabilmente sarà tuttavia difficile trovare un numero sufficiente di proprietari immobiliari disposti a rinunciare a un reddito locativo più elevato a favore del bene comune», prosegue Papp. In almeno una categoria abitativa (appartamento per single, coppie o famiglie), la mediana è superiore al 10% del rispettivo valore centrale cantonale anche nei seguenti luoghi di villeggiatura: Verbier, Crans Montana, Davos, Arosa, Grindelwald e Kerns. Secondo Papp, le differenze di prezzo potrebbero essere in parte spiegate dall’esclusività delle località e dalla situazione generale tra domanda e offerta.

Dove si trovano alloggi economici
In 9 delle 14 località analizzate, gli affitti in almeno una categoria (appartamento per single, coppie o famiglie) sono inferiori alla rispettiva mediana cantonale. A Flims, Grindelwald, Flumserberg, Meiringen (Haslital), Haute-Nendaz e Klosters, gli affitti di almeno una categoria sono pari o inferiori al 10% del valore mediano del rispettivo cantone. A Flumserberg, per esempio, esistono alloggi a basso costo per tutti e tre i tipi di appartamenti. In questo comune, un appartamento per single costa 900 franchi, il 21% in meno della mediana cantonale. Un appartamento per famiglie costa 1’670 franchi (-16%) e uno per coppie 1’375 franchi (-12%). Gli affitti relativamente bassi a Flumserberg sono dovuti anche alla sua posizione geografica. «Rispetto per esempio a Zermatt, Flumserberg è molto meglio collegata per i pendolari», afferma Papp.

Offerta eccessiva di piccoli appartamenti a Klosters
A Klosters, l’affitto per un appartamento da 1 a 2,5 camere ammonta a 860 franchi, il 21% al di sotto del valore centrale cantonale. «La differenza di prezzo è dovuta a un eccesso di offerta causata dalla costruzione di nuove case negli ultimi anni. Alcuni appartamenti degli anni ’70 e ’80, inoltre, non soddisfano gli standard odierni. Gli immobili più vecchi rimangono quindi vuoti o vengono affittati a un prezzo ridotto ai lavoratori stagionali», aggiunge Papp.

Anche a Flims e Laax gli appartamenti per single sono più bassi del valore centrale cantonale: qui i prezzi mediani sono rispettivamente del 10 e dell’8% al di sotto del valore mediano cantonale. Le ragioni sono le stesse di Klosters. Pure gli affitti a Meiringen (Haslital) e Haute-Nendaz sono inferiori al valore mediano cantonale. Qui un appartamento per famiglie è più basso del 15% rispetto al valore centrale del cantone. Un appartamento per single costa rispettivamente il 20 e il 22% in meno e uno per coppie rispettivamente l’8 e il 5% in meno. «Di norma, si tratta di destinazioni di vacanza che, a differenza di Zermatt, St. Moritz o Verbier, per esempio, sono considerati meno esclusivi e attirano un pubblico meno abbiente. Spesso sono inoltre più facilmente collegati alla rete stradale», osserva Papp.