Campioni di sfitto, ma si continua a costruire

A Chiasso ci sono più appartamenti vuoti che in tutta la città di Zurigo. Nella capitale cantonale, Bellinzona, ci sono sul mercato più del doppio degli alloggi disponibili nella capitale federale, Berna. E Lugano è in assoluto la seconda città elvetica con la più grande quantità di offerte immobiliari, appena dietro a San Gallo. Quanto basta per rendersi conto che il leggero calo del tasso di sfitto registrato nell’ultimo anno in Ticino (dal 2,17 al 2,08%) rappresenta solo un lumicino pallido e fioco in mezzo al tunnel.

«Avanti di questo passo - commenta Gianluigi Piazzini, presidente dell’associazione dei proprietari immobiliari Catef -, le prospettive di un rientro su valori normali non sono delle migliori. Tanto più che nel 2023 abbiamo avuto un saldo migratorio estremamente positivo, come non accadeva più da parecchio tempo».

Era infatti dal 2012 che il Ticino non registrava un tale surplus di nuovi arrivati, ben 4.738 in più rispetto ai partenti. Poi è vero che le nascite sono ai minimi storici, oltre mille in meno dei decessi. Ma è anche vero che l’immigrazione, da sola, avrebbe dovuto consentire di tornare a riempire case e palazzine semivuote. Ciò che è successo solo in minima misura.

«Credo che qualcuno dovrebbe andare ad analizzare questo saldo migratorio, per capire da chi è composto e se si consoliderà - riprende Piazzini -. Perché molti dei rifugiati ucraini, per fare un esempio, potrebbero tornare a casa loro una volta tornata la guerra. Ad ogni modo penso che a frenare il calo del tasso di sfitto sia stata anche l’immissione di nuovi oggetti sul mercato, che non è stata gigantesca ma comunque rilevante».

Il patrimonio abitativo ticinese si è arricchito nell’anno in questione di altri 2.168 alloggi. Una crescita meno marcata rispetto al periodo precedente - quando ogni anno finivano sul mercato almeno 3.000 nuovi appartamenti e case - ma sufficiente a spiegare almeno in parte perché in Ticino il tasso di sfitto rimanga su livelli così elevati, paragonabili in Svizzera solo a regioni periferiche come il Giura o parte del canton Soletta.

«C’è un altro aspetto da considerare - prosegue Piazzini -, ovvero che in Ticino il tasso di sfitto calcolato dall’Ufficio federale di statistica è sempre più basso di quello reale. Perché nel nostro cantone ci sono tante residenze secondarie che rientrano nel computo del patrimonio abitativo ma non finiscono sul mercato. Così alzano la quota delle abitazioni occupate. Se non considerassimo le case di vacanza, il tasso di sfitto sarebbe ancora più alto».

Inoltre, sostiene il presidente della Catef, i rilevamenti dell’Ufficio federale di statistica possono comportare delle inesattezze. «Non perché facciano male il loro lavoro, anzi - spiega Piazzini -, ma perché ci sono tanti proprietari immobiliari che, per un motivo o per l’altro, omettono di segnalare i loro appartamenti vuoti. Magari ricevono il formulario dell’UST ma non lo rimandano indietro. E così i loro alloggi sfitti sfuggono alle statistiche».

Creando imprecisioni che tuttavia non modificano più di tanto la sostanza. IlTicino è una mosca bianca in una Confederazione dove la ricerca di un alloggio può essere un’impresa quasi impossibile. Specialmente in città come Zurigo (0,07% di sfitto), Zugo (0,25%), Berna (0,43%) o Ginevra (0,54%), ma anche in centri urbani più piccoli come Sarnen (0,05%) o Svitto (0,09%). Noi siamo sopra il 2%, con un picco del 9,9% nella città di confine di Chiasso.

«È chiaro che non siamo a Zurigo - intervienel’imprenditore Stefano Artioli, fondatore e vicepresidente del gruppo Artisa -. Ma io ritengo che anche in Ticino il tasso di sfitto sia destinato a calare sensibilmente nei prossimi anni. Non è necessario allarmarsi. La situazione non è grave».

Sarebbe quindi sbagliato, secondo Artioli, pensare che negli ultimi anni si sia costruito troppo, a scapito di una migliore occupazione del patrimonio immobiliare già esistente. «Vale sempre la pena costruire, ancora oggi - afferma -. È un bene che si realizzino alloggi nuovi e moderni. Il problema piuttosto è che ci sono ancora troppi immobili vecchi e non rinnovati».

Un parere condiviso in buona parte anche da Gianluigi Piazzini. «In Ticino non c’è stata speculazione - afferma -. Si è costruito molto perché il denaro non costava niente e l’immobiliare era il settore che più di tutti garantiva un rendimento sicuro. Oggi di grossi cantieri non ce ne sono quasi più, stiamo assistendo a un rallentamento che si potrebbe quasi definire naturale. Non credo sia necessario fermare l’attività edilizia, potrebbe bastare una pausa di riflessione. Confidando nella tenuta dell’immigrazione. Poiché in caso contrario, con la denatalità che è ormai un fatto acquisito, il tasso di sfitto non diminuirà più».