In queste vie ogni metro è un salasso

Via Nassa a Lugano quest’anno è più spenta del solito. E non c’entrano le luminarie. Cinque vetrine a Natale resteranno vuote, di cui due di grandi dimensioni (al pianterreno dell’ex hotel Lloyd). Le serrande abbassate si fanno notare tra le luci sfavillanti e gli addobbi natalizi.

È un numero insolitamente alto, per l’arteria prediletta dai clienti «altospendenti» in cerca di regali. Nel periodo di punta, la location di punta è un termometro: se non brilla - al netto di tempi tecnici, trattative certamente in corso, bilanci che andranno fatti a «bocce ferme» e via dicendo - le altre vie dello shopping ticinesi devono preoccuparsi?

Dietro alle vetrine spente che sotto le Feste «fanno brutto» - è innegabile - ci sono dinamiche che si trascinano per tutto l’anno, e gli esercenti le conoscono bene: a cominciare dai canoni d’affitto che, anche se a Natale sono tutti più buoni, non scendono di certo anzi.

Spinte dall’inflazione, le richieste al rialzo da parte di alcuni padroni di casa si scontrano con le difficoltà dei negozianti, alle prese con margini sempre più rosicati e spese fisse in aumento. Un’indagine condotta dalla società di consulenze Wüest Partner per la Domenica mette a confronto i valori delle locazioni commerciali nelle vie più trafficate - non solo a Natale - in quattro località: Lugano, Locarno, Bellinzona e Ascona. Non sempre ad affitti più cari corrisponde un maggiore passaggio di potenziali clienti.

La via più costosa - non solo per i clienti ma anche per i negozianti - è per l’appunto via Nassa: nelle posizioni più gettonate si raggiungono i 2mila franchi a metro quadro. Vuol dire che un negozio di medie dimensioni (200 metri quadri) in teoria arriva a costare oltre 30mila franchi al mese. La stessa superficie scederebbe a 25.mila franchi al mese in piazza Grande a Locarno, e meno della metà (11.600) a Bellinzona in via Nosetto o in via Borgo ad Ascona, dove le quotazioni non superano i 700 franchi a metro quadro.

Tanto? Poco? Dipende dai punti di vista. A Ginevra in Rue du Rhône le vetrine si affittano a dieci volte tanto (7mila franchi/mq) e ancora di più sulla Banhofstrasse a Zurigo (11mila), la più cara in Svizzera. Più vicina a noi la milanese via Montenapoleone (vedi riquadro) ha sforato quest’anno il record mondiale nella classifica di Cushman&Wakefield (18.500 franchi, +11 per cento) seguendo un trend generalizzato che coinvolge tutte le principali mete del turismo del lusso.

Ma il Ticino nello scenario internazionale occupa un posto marginale: qui le sorti delle attività commerciali si giocano piuttosto sugli angoli e le sponde, le svolte intricate dei piccoli centri cittadini. Pochi passi più in là o più in qua, nella geografia micro-urbana dello shopping, sono determinanti per il destino di un esercizio. La fotografia scattata sempre da Wüest Partner sul passaggio di persone, via per via, è in questo senso ancor più illuminante.

In cima alla classifica ticinese non c’è infatti via Nassa, ma la poco distante via Pretorio (7.800 passaggi al giorno) seguita dalle contigue via Pessina e piazza Dante (5.900 e 5.600 passaggi). In piazza Emilio Maraini (5.500) in pochi metri si «perdono» oltre 3.500 passanti giornalieri se si svolta in piazza della Riforma, solo 2.800 invece proseguono lungo la blasonata via Nassa. Quest’ultima è superata non solo da Piazza Grande (4.800 passaggi al giorno) ma anche dal vicino Largo Zorzi a Locarno (3.800) e dalle citate via Nosetto a Bellinzona e via Borgo ad Ascona (3.200) che per rapporto tra prezzi locativi e numero di visitatori risultano in apparenza più attrattive.

Ma vanno fatte delle precisazioni. «Anzitutto le stime nel mercato degli affitti hanno un margine d’approssimazione maggiore, si tratta di un settore opaco dove le indagini non possono basarsi sulle transazioni effettive ma soltanto sugli annunci» sottolinea Fabio Guerra, direttore della filiale ticinese di Wüest Partner. Inoltre, rispetto agli affitti residenziali quelli commerciali sono più «ballerini» perché influenzati «da una serie di fattori peculiari» sottolinea ancora Guerra. «Ad esempio la durata dei contratti, mediamente molto più lunga che nel residenziale, e la definizione dei lavori di arredo e finitura degli spazi, che possono essere a carico del proprietario o dell’affittuario. Si tratta di voci che possono incidere in modo importante sulla definizione del canone, sono oggetto in genere di trattative riservate e quindi sfuggono alle rilevazioni».

Per questo motivo è difficile individuare delle tendenze chiare: l’impressione tuttavia è che «non ci sia un aumento generalizzato degli affitti commerciali» afferma Guerra. «Esistono delle singole contrattazioni come è normale che sia, ma in un momento in cui molti settori del commercio sono sotto pressione per i proprietari chiedere pigioni non allineate con il mercato sarebbe controproducente».

Proprio nelle vie più «blasonate» il rischio è più elevato: specie se poi, nei fatti, il passaggio di clientela è tutt’altro che sfavillante. In via Nassa, curiosamente, diminuisce allontandosi dal centro (da via dei Castagna in poi) mentre le vetrine si fanno più dorate e altisonanti. I ticinesi non sono così altospendenti, si vede, neanche quando si tratta dei regali di Natale.

Da piazza Luini a piazzetta Maraini sono almeno cinque le serrande abbassate questo Natale. Per l’associazione via Nassa è «un peccato» e anche un’anomalia: significa che le richieste di affitto in molti casi non sono più (o non ancora) allineate alla realtà del mercato. «Parliamo della più importante via dello shopping in Ticino, dovrebbe esserci la fila per avere una vetrina qui» osserva il gioielliere Alberto Prandoni, membro del comitato direttivo. «Se non cambiamo rotta a mio avviso nel breve-medio termine avremo un problema». Il disallineamento tra «richieste troppo alte da parte dei proprietari e un calo progressivo della clientela che può sostenere un certo tipo di negozi» è evidente secondo Prandoni ed emerge del resto anche dai dati di Wüerst Partner.

Quello che i numeri non dicono è la qualità dei clienti, e l’entità degli acquisti. Se una volta a Lugano a trainare lo shopping di lusso era la piazza finanziaria, oggi gli «altospendenti» sono soprattutto arabi e americani provenienti dalla Lombardia, mentre la clientela russa «è purtroppo calata inesorabilmente dopo lo scoppio della guerra in Ucraina» spiega Prandoni. Gli effetti si vedono su via Nassa e sul centro di Lugano in generale: alzare gli affitti per i proprietari degli immobili non è più così facile. Qualcuno comunque ci prova: «Abbiamo avuto notizie di recente di alcuni negozi che hanno cambiato proprietà e per i quali sono stati richiesti aumenti di pigione» registra Rupen Nacaroglu della Società dei commercianti. «L’auspicio è che si possano trovare soluzioni che permettano ai negozi di non andarsene».

In generale il via-vai di attività che aprono e chiudono «non è di per sé negativo soprattutto perché, da quello che notiamo, gli spazi vuoti vengono riempiti abbastanza velocemente» osserva tuttavia Nacaroglu. «Non sappiamo se il ricambio è dovuto all’aumento delle pigioni o ad altri motivi». Di sicuro il mercato degli affitti commerciali, con il tempo, si auto-regola naturalmente e le richieste «spropositate» prima o poi devono scendere a patti con la realtà degli scontrini. A volte questo avviene già in modo automatico, come al FoxTown dove i prezzi a metro quadro non esistono: l’outlet di Mendrisio è il grande concorrente delle vie dello shopping inTicino e adotta «una politica dei prezzi radicalmente diversa con contratti legati al fatturato dei negozi» spiega la direttrice Giorgia Tarchini. «I marchi presenti pagano una percentuale sui profitti per la promozione e la posizione che occupano».

Il timore di svuotarsi a favore dei «mall» corre come un brivido lungo le vie dello shopping. «Un altro pericolo è che la vocazione internazionale spinga i prezzi a livelli che sono fuori portata per una realtà come Lugano e sarebbe un errore» chiosa Alberto Prandoni. «I grandi marchi possono permettersi di lavorare anche in perdita per mantenere una posizione, ma per le realtà più piccole è diverso. E spesso sono queste ultime a creare l’anima di una via». In attesa quindi di chiudere una stagione natalizia su cui nessuno si pronuncia ancora - «troppo presto, un singolo acquisto fatto nel settore del lusso può fare la differenza» - di sicuro l’anno si chiuderà con contrattazioni animate sui contratti. «So di colleghi che hanno provato a chiedere sconti, per ora senza successo» conclude Prandoni. Forse nel 2025 andrà meglio.

Tra le strade dello shopping di Lugano ieri è sbucata l’ex First lady americana Hillary Clinton. Stretta in un cappotto e circondata dalle guardie del corpo è stata subito notata dalla gente a passeggio sotto le luminarie. La sua presenza - per un incontro con altre figure politiche internazionali - era stata segnalata dopo che davanti a un hotel sul lungolago erano state notate auto della polizia.