Abolizione del valore locativo? «Renderebbe molto più interessante comprare casa»

Nel prossimo autunno andrà in scena ciò che il «Tages-Anzeiger» definisce «la resa dei conti politica dell’anno», quando il Popolo svizzero sarà chiamato a esprimersi, ancora una volta, sull’annosa questione del valore locativo delle abitazioni di proprietà. Dopo sette anni di tira e molla, in dicembre le Camere federali hanno infatti concordato un cambiamento completo del sistema, che prevede l’abolizione, da una parte, dell’imposizione sul reddito «fittizio» derivante dal valore locativo delle abitazioni di proprietà (sia primarie, sia secondarie) e, dall’altra, della facoltà di dedurre dalle imposte gli interessi sul debito ipotecario e le spese di manutenzione.

Il tema è complesso ed è difficile prevedere con esattezza le conseguenze finanziarie dell’abolizione del valore locativo. Tuttavia, qualche prima indicazione lo fornisce Raiffeisen, che in uno studio ha calcolato come, nell’attuale contesto di tassi bassi, che favorisce oltretutto l’acquisto rispetto all’affitto (il vantaggio per il primo calcolato da Raiffeisen può arrivare fino al 30%), l’abolizione del valore locativo renderebbe la proprietà abitativa molto più interessante. In particolare per le famiglie che acquistano per la prima volta un’abitazione: ipotizzando un tasso di interesse dell’1,75%, infatti, queste pagherebbero un’imposta sul reddito significativamente inferiore poiché potranno richiedere una deduzione degli interessi passivi limitata ai primi dieci anni. Anche le economie domestiche con ipoteche basse, ad esempio molte di quelle di pensionati, approfitterebbero della riforma.

A trarre meno vantaggi sarebbero invece i proprietari di immobili che necessitano di essere risanati: i lavori volti a conservare il valore e i costi di manutenzione forfettari non potrebbero infatti più essere dedotti dal reddito imponibile.

Tra i potenziali perdenti della riforma rientra anche il settore dell’edilizia. «Nella fase di transizione fino all’entrata in vigore della riforma il ramo dovrebbe in realtà beneficiare di molti incarichi dell'ultimo minuto: sul lungo termine però sempre meno fondi verrebbero destinati al risanamento di immobili residenziali, per via dell’eliminazione di gran parte delle deduzioni fiscali sulla manutenzione», spiega Fredy Hasenmaile, capo-economista di Raiffeisen, citato in una nota.

Se l’attuale contesto dei tassi di interesse dovesse rimanere immutato anche le casse federali e cantonali dovrebbero mettere in conto alcuni miliardi di entrate in meno per diversi anni. «Stando ai nostri calcoli, sgravi e oneri fiscali cominciano a bilanciarsi solo a partire da un livello dei tassi di quasi il 3%», puntualizza l’esperto.

Le prospettive di successo della riforma alle urne sono difficili da stimare, ma una cosa è certa: se il principio del valore locativo venisse abolito , si ridimensiona pure l’onere fiscale, in quanto gli interessi ipotecari oggi sono generalmente inferiori al valore locativo - anche dopo aver dedotto le spese forfettarie destinate alla manutenzione. I calcoli sono però complessi e vanno fatti caso per caso.

Sulla base dei dati di Raiffeisen, il «Tages-Anzeiger» ha fatto qualche calcolo, prendendo come esempio un immobile del valore a nuovo di 1 milione di franchi (valore attuale di 850 mila) e un tasso d’interesse ipotecario dell’1,75%. Nel caso di un primo acquisto (a nuovo) da parte di una famiglia, il risparmio fiscale nel primo anno dall’entrata in vigore della riforma si aggirerebbe sui 4.317 franchi; per una coppia di pensionati (considerato il valore attuale) lo sgravio ammonterebbe a 2.456 franchi; per una famiglia proprietaria di un’immobile vecchio il risparmio sarebbe di «appena» 1.687 franchi.

Pure la società di consulenze VermögensZentrum (VZ) ha pubblicato di recente alcuni calcoli di scenario, invitando i proprietari immobiliari di verificare attentamente se vale la pena ammortizzare l’ipoteca una volta venuto meno il valore locativo. Secondo VZ, infatti, l’ammortamento completo del mutuo sulla casa significa, di fatto, «immobilizzare» i propri averi finanziari. Il denaro destinato al rimborso, infatti, resta vincolato alla casa, non genera utili e non può essere nemmeno consumato sistematicamente dopo il pensionamento. Inoltre, di norma i redditi da capitale sono più elevati degli interessi ipotecari - anche al netto delle imposte.

È vero, scrive ancora VZ, che una casa può aumentare di valore negli anni, l’esperienza però insegna che un incremento di valore raramente si realizza - piuttosto lo si lascia in eredità.