Affitti, più potere ai proprietari: a tener banco è il rischio di abusi

Il prossimo 24 novembre gli elettori elvetici saranno chiamati a votare su due proposte relative al diritto di locazione. Una riguarda i subaffitti, l’altra le disdette per bisogno personale. In Svizzera, secondo i dati dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), circa il 60% della popolazione abita in affitto. Quali saranno i cambiamenti principali? Perché gli inquilini avranno meno potere? Facciamo chiarezza.

Un proprietario, che desidera utilizzare personalmente un suo appartamento o un locale commerciale, può far valere la cosiddetta «disdetta per bisogno personale», ma sempre nei tempi previsti dalla legge. Per personale, si intende anche i familiari e affini o i membri del nucleo famigliare, tra cui anche i figli del partner. Oggi, la legge prevede che, in caso di bisogno urgente, i proprietari possano recuperare rapidamente gli spazi (abitativi o commerciali) locati. Tuttavia, a volte, riuscire a dimostrare questa «urgenza» non è semplice e nascono così lunghi contenziosi, che si possono protrarre anche per anni. La modifica, proposta tramite un’iniziativa parlamentare dell’ex consigliere nazionale Giovanni Merlini (PLR), mira pertanto a snellire la procedura in caso di disdetta per bisogno proprio. In futuro, il bisogno personale non deve essere «urgente», bensì «importante e attuale», sulla base di una valutazione oggettiva. Ciò, per il proprietario, è più facile da dimostrare. In caso di opposizione (l’inquilino hasempre diritto a contestare la disdetta) sarà un giudice a stabilire chi ha ragione fra inquilino e proprietario. Per valutare la reale portata di questa modifica bisognerà dunque attendere la prassi dei tribunali, ma la modifica sposta l’ago della bilancia un po’ più dalla parte dei proprietari.

Oggi, il proprietario non può dare la disdetta durante un procedimento (in materia di locazione), che sia giudiziario o di conciliazione. Deve inoltre attendere tre anni dalla fine del procedimento, se è stato raggiunto un accordo o se il proprietario ha avuto torto. Questa disposizione tende a proteggere l’inquilino contro eventuali disdette date per rappresaglia. Questa «protezione» cade però se il proprietario (anche detto locatore) può far valere un bisogno personale. In caso di sì il 24 novembre, questa situazione potrebbe verificarsi più spesso. La modifica di legge potrebbe avere effetti anche sulla cosiddetta «protrazione dei rapporti locativi»: agli inquilini può essere concesso un termine più ampio e sufficiente per cercare una sistemazione conveniente. Un giudice può decidere se il locatario può restare nei locali oltre la scadenza della disdetta, ma anche questa decisione (in caso di approvazione alle urne) sarà presa sulla base dei bisogni del proprietario. In futuro, dunque, le protrazioni potrebbero essere più brevi oppure non concesse del tutto. Un aspetto non subirà invece modifiche: esattamente come oggi, se la disdetta dovesse procurare un pregiudizio economico per l’inquilino, il proprietario dovrà corrispondere un risarcimento. La protezione dei locatari resta così garantita.

Già oggi chi acquista un immobile può, in caso di bisogno personale, dare la disdetta rispettando una scadenza e un termine di preavviso: tre mesi per le abitazioni e sei mesi per i locali commerciali e i contratti d’affitto. La disdetta è possibile anche quando la scadenza è diversa da quella prevista dal contratto di locazione firmato dagli inquilini. Questa possibilità in futuro potrà dunque essere utilizzata dai nuovi proprietari per avere a disposizione un locale in tempi più brevi.

In linea di principio, ogni locatario (inquilino) ha il diritto di subaffittare l’appartamento interamente o in parte. Ci sono però alcune eccezioni: il proprietario deve essere informato, il locatario non può trasformare la sublocazione in una fonte di guadagno (non potrebbe affittare a caro prezzo una camera, ad esempio su Airbnb), né destinare i locali ad altri usi (il proprietario può opporsi se un inquilino intende trasformare il suo appartamento in un salone da parrucchiere). Il subaffitto non deve causare al proprietario «un pregiudizio essenziale». Per combattere in modo più mirato questi possibili abusi, il Parlamento ha deciso di regolare maggiormente le norme sulla sublocazione e il subaffitto. In futuro, un inquilino prima di sublocare dei locali dovrà ricevere il consenso scritto, corredato da firma a mano o elettronica, del proprietario. Non basta una e-mail. Nel documento dovranno inoltre essere presenti varie informazioni, tra cui i nomi di chi subaffitta, la pigione chiesta per la sublocazione, le condizioni e la durata. Con la modifica di legge, il proprietario avrà più diritti: potrà ad esempio rifiutare la sublocazione se essa è superiore a due anni. Inoltre - ed è questa un’altra novità - «se i locatari violano le regole che disciplinano la sublocazione, i locatori possono dare la disdetta» (deve però essere preceduta da una diffida scritta) entro trenta giorni. Pertanto, anche in questo caso per i proprietari sarà più facile dare la disdetta. 

L’associazione Svizzera Inquilini (ASI) ha lanciato con successo i referendum (circa 75 mila le firme raccolte per ognuno dei due oggetti) contro le decisioni prese dal Parlamento nel settembre 2023. Per l’ASI, l’obiettivo di queste modifica è di indebolire i diritti degli inquilini. A loro avviso, gli affitti tendono infatti a diventare più cari soprattutto quando c’è un cambio di inquilino. In questo modo sarà più facile «scacciare gli inquilini, per poi aumentare le pigioni». Non sono modifiche di poco conto per chi vive in affitto (ad esempio studenti o anziani), già alle prese con pigioni in rialzo e carenza di alloggi a prezzi accessibili.

I partiti borghesi, che sostengono i due oggetti in votazione, sono dell’idea che le modifiche di legge poste in votazione riguardino cambiamenti puntuali che non intaccano i diritti degli inquilini. Le nuove regole in materia rafforzano insomma la sicurezza del diritto, poiché oggi le vertenze fra proprietari, che intendono occupare o rioccupare un loro bene, e affittuari, durano anche per anni. Inoltre, le norme non impediscono né di mettersi d’accordo per periodi di sublocazione superiori ai due anni, né agli studenti - o agli anziani - di vivere in un appartamento condiviso.

Per il Parlamento è necessario inasprire le norme in vigore per evitare abusi, soprattutto la sublocazione a prezzi maggiorati di camere (ad esempio tramite piattaforme online) o parti di un edificio commerciale, oppure all’insaputa del proprietario. Il Consiglio federale, dal canto suo, era contrario alle modifiche, ha ricordato il «ministro» dell’Economia Guy Parmelin. Tuttavia, nelle campagne di votazione il Governo non può avere una posizione diversa da quella del Parlamento.