Subaffitti e disdette per uso proprio: limitano o favoriscono gli abusi?

Perché gli inquilini (oltre il 60% di chi vive in Svizzera) dovrebbero votare a favore di due modifiche di legge che indeboliscono i loro diritti?
 «Il nuovo obbligo di formalizzare per iscritto gli accordi crea una maggiore certezza giuridica per tutte le parti. L’Associazione degli inquilini raccomanda esplicitamente di presentare la richiesta di subaffitto per iscritto. Questa prassi è ormai ampiamente diffusa: la maggior parte delle cooperative d’abitazione in Svizzera e città come Lugano e Zurigo applicano questa regola da tempo. Nel Canton Vaud, è persino già obbligatoria per tutti i contratti di subaffitto. È importante anche che le disposizioni assicurino che i subaffitti siano offerti a prezzi equi e non siano utilizzati per lucrare impropriamente. Con le modifiche proposte gli abusi vengono contrastati senza penalizzare gli inquilini che si comportano correttamente. Secondo lo «Studio sull’abitazione ideale 2024» di Helvetia e MoneyPark, più della metà degli inquilini sogna una casa di proprietà, ovvero la possibilità di possedere un immobile. Questo desiderio rimane forte da anni per la maggioranza degli inquilini. Coloro che avranno l’opportunità, un giorno, di acquistare una casa vorranno poterla godere senza dover affrontare lunghe controversie legali. I diritti degli inquilini rimangono inalterati e garantiti. In generale, si tratta di piccoli adeguamenti sensati per garantire maggiore certezza giuridica e trasparenza, contribuendo così a limitare gli abusi. Le disposizioni mantengono l’equilibrio tra gli interessi dei proprietari e degli inquilini e promuovono al contempo l’efficienza nel mercato immobiliare».

Per i proprietari sarà più semplice dare la disdetta in caso di bisogno personale. Ciò non rischia di ritorcersi contro gli inquilini che osano chiedere migliorie o riparazioni e che saranno meno tutelati da eventuali rappresaglie?
 «Come ha rivelato una recente ricerca di SRF del 31 ottobre, sebbene in teoria un proprietario potrebbe simulare una necessità personale, nella pratica ciò accade raramente. La maggior parte dei proprietari è costituita da persone oneste, con una coscienza sociale e senza alcun interesse a effettuare frequenti cambi di inquilino. Non ci sarà alcuna ondata di sfratti per motivi bisogno personale. Solo le persone fisiche possono presentare motivazioni di bisogno personale, mentre i fondi d’investimento e le grandi società immobiliari non possono farlo. In tutto questo i diritti degli inquilini restano pienamente garantiti. Gli inquilini possono continuare a contestare lo sfratto e richiedere una verifica della sua legittimità. Il proprietario deve infatti dimostrare in tribunale che il suo bisogno abitativo sia, in effetti, «importante e attuale» sulla basa di una valutazione oggettiva. Inoltre, anche in caso di riconosciuto bisogno personale, l’inquilino può presentare una richiesta di proroga del contratto di locazione fino a quattro anni. La modifica normativa favorisce chi ha un dimostrato bisogno personale urgente, come persone con disabilità motorie o famiglie con esigenze particolari, offrendo loro la possibilità di accedere rapidamente a immobili di cui hanno bisogno. È importante infine sottolineare che queste modifiche si applicano solo ai casi di disdetta straordinaria, come suggerisce il termine stesso: si tratta di casi eccezionali e ben definiti, che si verificano molto raramente».

Le nuove regole sulla sublocazione consentiranno ai locatori di dare la disdetta anche solo per inadempienze minime. Quali garanzie ci sono che i proprietari non impongano la disdetta per poi rilocare a prezzi più elevati?
«Nessuno perderà la propria abitazione per inadempienze minime! Una disdetta è possibile solo dopo un richiamo scritto, e solo se l’inquilino continua a non rispettare le condizioni contrattuali. L’inquilino può inoltre contestare la disdetta gratuitamente presso l’autorità di conciliazione, che valuterà la sua legittimità. Anche nel caso in cui la disdetta venga confermata, l’inquilino ha comunque il diritto di richiedere una proroga del contratto. Per tutte le parti in affitto che si comportano correttamente, la revisione delle regole relative al subaffitto offre solo vantaggi. Gli accordi scritti creano trasparenza e aumentano la certezza del diritto per tutte le parti coinvolte. Questo porta a meno conflitti e favorisce la fiducia tra proprietari, inquilini e subaffittuari. La linea argomentativa seguita dalla domanda attribuisce a tutti i proprietari una mancanza di coscienza sociale e di buon senso. L’immagine del proprietario medio che così si dipinge è quella di una persona avida e priva di scrupoli. Penso che possiamo concordare sul fatto che questa visione non corrisponda alla realtà. La stragrande maggioranza dei proprietari non è generalmente interessata a cambi frequenti di inquilini. Al contrario, questi prediligono contratti di locazione a lungo termine, poiché ogni cambio costa tempo e denaro e comporta rischi considerevoli per il proprietario».

La Costituzione federale tutela la proprietà. Perché i proprietari di immobili non avrebbero diritto a recuperare in tempi più brevi gli spazi che hanno affittato, se li hanno bisogno per uso proprio?
«Come lo stesso Consiglio federale ha avuto modo di dire durante il dibattito parlamentare, la legge attualmente in vigore è equilibrata e tutela già a sufficienza i proprietari che vogliono prendere possesso dei propri spazi. È ovvio che la situazione di un inquilino che vive in un appartamento da molti anni debba essere tenuta in considerazione in maniera adeguata e non marginalmente come invece vorrebbe la Lobby immobiliare. Una famiglia che ha costruito la propria vita attorno alla propria abitazione merita di avere il tempo necessario di trovare una nuova sistemazione che non la obblighi a stravolgere la propria esistenza. Il passaggio da un bisogno “urgente” a un bisogno “attuale” rende ancora più facile la possibilità di appellarsi al “bisogno personale” in maniera pretestuosa con il solo obiettivo di liberarsi di inquilini di lunga durata per poi rimettere sul mercato lo stesso alloggio a un prezzo maggiorato».

In alcune Città le piattaforme come Airbnb stanno espellendo dal centro i residenti. Non è necessario regolare il fenomeno dei subaffitti, proteggendo il locatore da eventuali abusi?
«Nelle scorse settimane un’inchiesta della RSI si è occupata della situazione Airbnb a Lugano. È emerso che ad oggi ci sono 10 palazzi interamente destinati a questo tipo di offerta turistica e che quattro di questi edifici appartengono a un’unica società proveniente dall’Est Europa. Gli inquilini di un intero stabile in via Vegezzi, in pieno centro città, hanno ricevuto la disdetta del proprio contratto di locazione da questa società. Non mi pare che alla base dell’esplosione del fenomeno Airbnb ci sia il subaffitto. Le inquiline e gli inquilini sono vittime di questa deriva e non responsabili. La fonte del problema è da cercare nella speculazione di alcuni squali attivi nel mercato immobiliare».

Il fenomeno della sublocazione, oggi, è poco regolato. Non è un diritto del proprietario essere informato (ed essere favorevole) alla sublocazione dei suoi spazi, a maggior ragione per quelle superiori a due anni?
«In realtà la sublocazione è già ben regolata oggi da una prassi consolidata che vuole proprio che l’inquilino titolare del contratto informi e quindi ottenga un consenso dal proprietario. Si pensi già solo al fatto che nel momento in cui una persona si annuncia al controllo abitanti deve portare con sé il contratto di locazione o nel caso non figuri ufficialmente su questo, necessita una dichiarazione da parte dell’amministrazione o del proprietario dell’appartamento. Quel che si vuole fare oggi è una cosa molto grave. Si vuole introdurre nel diritto di locazione una nuova possibilità di disdetta straordinaria. L’inquilino che dovesse essere responsabile di una banale inadempienza amministrativa può essere scacciato di casa con un preavviso di soli 30 giorni. Le due modifiche che andremo a votare il prossimo 24 novembre vanno viste assieme e inserite in quel che sta succedendo in parlamento a Berna dove sono in discussione altre modifiche del Codice delle obbligazioni che vanno a intaccare un già troppo fragile diritto di locazione. In particolare ci sono due revisioni che accompagnate a quelle di oggi porteranno ad aumenti sconsiderati delle pigioni. La prima vuole ridurre drasticamente la possibilità di contestare la pigione iniziale e la seconda vuole favorire la diffusione delle pigioni di mercato a scapito di quelle basate sui costi reali. Questo amaro buffet offerto dalla Lobby Immobiliare porterebbe a una estrema liberalizzazione del mercato immobiliare con conseguenze nefaste su un’ampia fetta della popolazione. Il disegno è di una semplicità disarmante: favorire le disdette dei contratti di lunga durata per poi riaffittare gli stessi spazi a prezzi decisamente più alti Infatti, il cambio di inquilino è un’occasione particolarmente ghiotta per aumentare le pigioni. Questo non lo diciamo noi, ma lo conferma uno studio voluto dall’Ufficio federale delle abitazioni. Secondo questa indagine, le abitazioni i cui contratti sono stati sottoscritti nel 2005 e che non hanno cambiato inquilini fino ad oggi hanno subito un aumento della pigione del 5%, mentre le abitazioni che nello stesso lasso di tempo sono passate da un inquilino a un altro oggi costano il 24% in più. Un altro aspetto da considerare, è che queste modifiche legislative vanno a toccare anche gli affitti commerciali. Si pensi agli uffici condivisi tramite la sublocazione che verrebbero precarizzati da autorizzazioni che durerebbero al massimo due anni o alla possibilità che qualcuno venga a comprare lo spazio dove viene svolta un’attività commerciale, per esempio un ristorante in affitto, per inserirvi la propria».