Revisione delle stime immobiliari, dal Governo l’ipotesi ritocco e rinvio

Qualcosa si muove sul complesso tema delle stime immobiliari. Che in Ticino fa discutere praticamente da sempre. Come noto, proprio quest’anno nel nostro cantone era prevista una revisione generale di questo meccanismo che, su più livelli, ha un importante impatto sia fiscale che sociale. La politica, non a caso, negli scorsi anni si è mossa, da destra a sinistra: il fronte borghese chiedendo di neutralizzare l’effetto di un eventuale aumento dei valori di stima; il fronte progressista auspicando che tale aumento possa rappresentare una boccata d’ossigeno per le entrate dello Stato.

Ora però, come si diceva, qualcosa si sta muovendo. Dopo un’audizione avvenuta a inizio dicembre 2024, in un recente scambio di missive con la Commissione gestione e finanze, secondo quanto il CdT ha potuto accertare, il Governo ha avanzato due ipotesi concomitanti. Uno: rinviare di dieci anni la revisione totale delle stime immobiliari (un cantiere molto complesso che richiederebbe la modifica di oltre trenta leggi). Due: nel frattempo, procedere con un adeguamento parziale, con un leggero aumento ipotizzabile tra il 10% e il 15%, che equivarrebbe, in soldoni, a maggiori entrate (per Cantone e Comuni) stimate tra i 27 e i 41 milioni di franchi all’anno.

Ma, prima di entrare nei dettagli, facciamo un passo indietro. Come detto, ogni vent’anni il Cantone dovrebbe procedere a una revisione generale dei valori di stima. Il tema è molto complesso ma, in estrema sintesi, il problema nasce dal fatto che attualmente tali valori in Ticino si situano attorno al 30-40% del valore di mercato. Tuttavia, secondo la nuova giurisprudenza il valore di stima dovrebbe situarsi tra il 70% e il 100%. Ciò significa, sempre in soldoni, che procedere a questo adattamento corrisponderebbe almeno a raddoppiare i valori di stima. Essenzialmente, dunque, «una mazzata» fiscale per i proprietari di immobili. Con conseguenze anche sociali, poiché tali valori impattano – oltre che sull’imposta sulla sostanza e quella immobiliare – pure su determinati sussidi, oppure, per fare un altro esempio, sulle rette per le case anziani. Ecco perché, appunto, una parte della politica (con un’iniziativa popolare targata Centro, PLR, Lega e UDC le cui firme sono state consegnate nel 2023) chiede di neutralizzate l’effetto del previsto aumento dei valori di stima.

Torniamo ora all’ipotesi di lavoro del Governo. In una missiva del 18 dicembre, l’Esecutivo ha dapprima esposto il suo punto di vista sull’iniziativa. Senza entrare nei dettagli, ha sottolineato che la neutralizzazione dei valori di stima può essere raggiunta solo nel complesso e non unicamente nei confronti dei proprietari immobiliari. Al netto di ciò, il Governo ha pure aggiornato la Gestione sullo stato dei lavori per la revisione generale. In primis, ha fatto sapere che «il gruppo di lavoro interdipartimentale incaricato di valutare gli adeguamenti alle leggi settoriali in ottica di neutralizzazione degli effetti della revisione generale, ha individuato 32 basi legali toccate dall’aumento dei valori di stima». È stato poi calcolato che l’adeguamento al valore di mercato «porterebbe a un aumento di 2,284 volte il valore di stima attuale». Poco più di un raddoppio, quindi. Tradotto in soldoni, fa sapere il Governo, «l’impatto dell’aumento è stato calcolato in complessivi 431 milioni di franchi, tra maggiori tributi (404,5 milioni di franchi) e minori sussidi (25,5 milioni di franchi), suddivisi in 228,9 milioni per il Cantone e 202,1 milioni per i Comuni». Ossia, come detto, una «mazzata» per i proprietari.

Veniamo quindi alle proposte dell’Esecutivo. Il quale scrive: «Osserviamo che i lavori preparatori sin qui condotti hanno confermato che la revisione generale delle stime è un esercizio molto complesso, con un iter decisionale irto di ostacoli, dall’esito incerto e dai tempi lunghi». Ecco perché, come preannunciato nell’audizione svoltasi la settimana precedente, il Consiglio di Stato ribadisce nero su bianco di essere «intenzionato e sta valutando la possibilità di posticipare di dieci anni la revisione generale e di procedere contemporaneamente a un aggiornamento intermedio ad hoc dei valori di stima». Un’ipotesi che, però, «presuppone una condivisione preventiva e un coinvolgimento decisionale del Parlamento». Come dire: prima di procedere in questa direzione occorre il nulla osta del Gran Consiglio.

Entrando più nel dettaglio, come detto all’inizio, il Governo ha quindi svolto un paio di simulazioni, giunte alla Commissione nel mese di gennaio. Simulazioni per un ritocco verso l’alto pari al 10% o al 15%. Concretamente, aumentare i valori di stima del 10% comporterebbe maggiori entrare stimate in 14 milioni per il Cantone e 13,5 per i Comuni. Aumentarli, invece, del 15%, equivarrebbe a generare 21 milioni per il Cantone e 20 per gli Enti locali.

Va infine detto che, al netto di questi primi scambi di missive sulla questione, la Gestione non è ancora entrata nel merito dell’iniziativa o della proposta del Governo. Lo farà, possiamo immaginare, nel corso dei prossimi mesi. Il dibattito è lanciato.